記者陳韋帆／台北報導
▲安信建經表示，隱藏版凶宅通常有頻繁換租客、轉售等三大特性。（示意圖／翻攝自Pixabay）
害怕買到「隱藏版」凶宅嗎？房屋買賣中，內政部定型化契約規定屋主須勾選是否曾發生「非自然死亡」事件(俗稱凶宅)，且房仲亦有查證之義務，事實上，還是很難完全避免買到凶宅。安新建經表示，其實從「房屋轉售及出租頻率、談價對象、實價落差」亦可看出一些端倪！
一般來說，如果房屋發生「非自然死亡」事件太久，除非前屋主有如實告知，有時候不見得可查知凶宅紀錄，通常只能依靠房仲內部紀錄或向鄰里探聽，但難免會有漏網之魚。
除了上述狀況，安信件經還指出，「自然死亡」事件有時候也會造成買家觀感不佳，如「猝死、病逝」後，多日後才被其他人發現，並非內政部定義的凶宅，但因遺體陳屍多日於屋內，多數民眾仍會有觀感不佳問題。
安信建經表示，此類房屋，通常會有三種特性如下：
一、物件頻繁出租且快速轉售，一般購入凶宅不會自行居住而是改為出租，若是物件頻繁出租、時間不長，且很快轉售，表示物件可能有狀況。
二、屋主是否出面談價，物件若有實際所有權人和登記的資料不一致，且談價代表人和屋主沒有任何親緣關係，或者對屋況完全不了解，幾乎全由仲介安排，亦須特別留意。
三、實登價格與周遭有落差，觀察實價登錄上歷年成交價，是否有價格突然落差很大的紀錄，或是於同一棟樓、坪數相近但成交價卻與他戶落差甚大。
安新建經律師魏禮表示，一般來說凶宅屬於物之瑕疵，因為房子的價值會明顯地減少，若不慎購入凶宅可依據民法359條主張瑕疵擔保責任、360條主張損害賠償或第227條主張債務不履行責任。若主張瑕疵擔保責任，民眾發現物件屬於凶宅應於6 個月內向賣方主張解除買賣契約或減少售價。
他說，若賣方屬於故意不告知則不受6個月限制，但需特別注意，交屋後超過5年便不得提出。若主張損害賠償或債務不履行，則有15年請求時效；但物件須缺少賣方所保證之品質或是賣方故意不告知物之瑕疵方可提出損害賠償；而債務不履行部分則須證明賣方有可歸責之事由才可主張。
魏禮指出，凶宅在法律上並無白紙黑字嚴謹的規範，實務上是依照交易慣例、內政部函示及不動產說明書來判斷，故是否可減少價金或解除契約最終仍須交由法官判定。
他舉例，曾有買賣物件在10年前發生自然死亡，因年邁獨居在家中陳屍2日，在買賣流程中，買方得知此事件要求解除契約，但賣方主張自然死亡不是凶宅不得解除。此類爭議物件，需要充分使買賣方了解凶宅定義，才能針對問題核心，圓滿解決雙方在意的問題、達成共識。
最後，魏禮提醒，許多民眾購入凶宅後因氣憤或懷疑受騙而提起刑事詐欺告訴，或對仲介追究責任，但判決結果出爐前可能已超過民法規定的6個月期限，加上刑事判決或處分書結果可能會影響民事法院判斷，因此建議務必先把握民法時效期，即時向賣方主張解除契約或減少價金，再評估是否適合提起刑事告訴追究責任，避免民事、刑事兩頭皆落空。
另外由於請求權的時效是獨立的，若僅在時效內主張民法359條中解約之請求權而未主張減少價金之請求權，可能最後經過幾年訴訟後判決不得解約，此時減少價金之請求權亦已時效消滅。
除了上述在契約中可主張之請求權外，安心建經提醒，民眾亦可考慮在簽約時加註「排除凶宅條款」，例如約定：若房屋曾有凶殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方須無條件解約、返還價金於買方，絕無異議等字眼，以作為事後解約退款的保障。
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