獨家／擁無效祖產！購屋不能新青安貸？美女地政士曝三解方：別用最快

記者陳韋帆／台北報導

▲林怡表示，自用型買家「新青安貸」不見得划算，建議購屋前應先進行試算。（圖／記者陳韋帆攝影）

政府推出「新青安貸」，吸引不少首購族躍躍欲試！然而，台灣高齡化，不少人繼承到「祖產持份」，無法符合申請規定，那該怎辦？金門地政士事務所地政士林怡接受《三立新聞網》訪問表示，「一般來說有三種處理方式，但其實最簡單的，就是不要申請新青安貸就好，畢竟不見得划算。」

根據財政部資料，新青安貸條件，年滿18歲的新貸戶，且本人、配偶、未成年子女名下無自有住宅，即可符合條件。通過後，可獲得「最高貸款期限40年、3年最高優惠1.5碼利息補貼、最高核貸額度1000萬、寬限期5年」等優惠。

不過，貸款條件也有一個規範，「借款人本人、配偶或未成年子女個別持有共有住宅或共同持有共有住宅，其所持有建物之持分換算面積合計未滿40平方公尺(12.1坪)，即可申貸本項貸款。」

目前台灣高齡化，年輕繼承人也越來越多，假設兄弟姊妹2人，共同繼承了父母遺留的30坪房屋，就會獲得15坪持份，又或者鄉下有祖產，兩種繼承情況，都很容易超過12.1坪規範。

林怡表示，其實解決這項問題，不外乎「出售或贈與」、「變價分割」、「放棄不用」三種方式，如果沒有非40年貸款的理由，建議直接不用比較乾脆。

「出售或贈與」不少兄弟姊妹共同繼承一間房屋後，會採取出售或贈與給同一人的方式；另一種方式，就是直接賣屋，兄弟姊妹分錢，但如果有人打死不賣，則可採多數決(持份超過1/2)，即可處分出售。

但要留意，如果是為了申請新青安貸，購屋者與配偶是一體的，兩人都要合乎規範。

「變價分割」其實也是出售的一種，如果要將持份出售，其他持有人又各持意見，無法達成共識，經聲請法院調解無效，法院通常以「變價分割」進行法拍，拍賣後依照拍定價，依持份分給所有權人。

除非萬不得已，一般不建議這樣做，畢竟上了法院後，曠日廢時，況且法拍價通常低於一般市價，可以的話還是盡量達成共識，自行出售價格會相對漂亮。

「放棄不用」其實新青安貸不見得會比較划算，大多數希望申請新青安貸，是為了40年長期貸款與前三年的1.775%超低利率，事實上，第四年就會跳回原利率，而公股銀利率一般會比私股銀高，如果轉貸，又必須再支付一次規費、地政費等。

對於自用型買家而言，與其繞一圈自找麻煩，在能力允許下，還不如直接放棄不用，直接找私股銀盡量爭取相對好的利率，一段式30年房貸，省下的利息、轉貸手續費，說不定比申請新青安貸來得便宜也更方便。

最後，林怡指出，其實許多申請「新青安貸」的人，看中的是它「寬限期5年、繳息不繳本」，也就是抱著投資心態，但對於自用型買家而言，不見得真的划算，建議做任何購屋規劃前，可與專業地政士、仲介進行討論，才能真正省錢、省力、少麻煩。

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