文／Dr.J／網路溫度計
拼命蓋的房價「本夢比」模式
過去一年筆者寫了一些文章，從人口結構面、繼承集中與資產稅三方面探討不動產價格的趨勢，比較少討論一些外部指標，像是房價租金比、房價所得比等；理由很簡單，如同炒作股票一樣，當股票有炒作題材時，即使沒賺一毛錢，股價也可以漲到數百元，一般俗稱為「本夢比」。
最近遭起訴的前中央研究院院長翁啟惠，其所涉及的浩鼎（4174）生技公司，上櫃迄今沒賺半毛錢，卻以臨床解盲為題材，解盲結果如果有療效，就非常有機會將該藥品生產上市賺大錢，因此該公司股價不斷上漲，於2015年12月18日股價盤中最高來到755元的高價；但是最終結果則是解盲未過，不到一年的時間，跌破300元關卡。
從本益比、營業利益率、資產報酬率等財務分析指標來看，浩鼎公司全都是負數，怎麼看股價都不會來到20元，但股價卻會衝到755元，這就像是1637年最早的泡沫經濟事件─「鬱金香狂熱」，由鄂圖曼土耳其引進的鬱金香球根吸引民眾搶購，炒作到一個球根可以買間房，最後在泡沫戳破之後，價格不到原本的百分之一，連大名鼎鼎的牛頓都身陷其中。
房子也是一樣，這幾年流行重劃區。筆者住在板橋，環河路附近有所謂「江翠北側重劃區」[1]，面積相當大，未來蓋的房屋量也會非常大量，是否會與五股洲子洋重劃區遭戲稱鬼城一樣，仍有待觀察 [2]。
從人口變動看爆房指數
很多年前，看到淡水、三峽、林口的興起，尤其是淡水、林口腹地龐大，蓋了一堆房子，到底有沒有那麼多人入住？隨著這幾年來不動產資訊逐漸公開透明，雖然完整性仍有待加強，但已經足夠讓我們利用資料將目前房地產情勢看得比較清楚。
「內政部不動產資訊平台」建置逐漸完成，筆者也積極地看看該平台提供了哪些資訊，決定自行挖掘一些資料，計算一下北部區域的房地產是否蓋太多，選擇了「房屋稅籍住宅類數量」(建築物存量總數－非住宅宅數)與「設有戶籍宅數」的比值作為筆者戲稱的「爆房指數」[3]。
[1] 相關細部計畫，可至本網址查詢。
[2] 五股洲子洋被嫌像鬼城。
[3] 相關資料庫欄位說明，可參照不動產價格e點通網站所提供之「三大網站各資料庫統計方式、來源及說明」。
在檢視爆房指數之前，要先看一下北部區域各縣市人口的增減趨勢。
除基隆市、宜蘭縣，北部區域人口增加
北部區域包括臺北市、新北市、桃園市、新竹市、新竹縣、宜蘭市與基隆市，從民國98年至104年的人口趨勢圖來看，只有宜蘭市與基隆市的人口呈現下滑的趨勢，其餘各縣市均處於上升趨勢。
雖說近年房市冷，不過這個縣市的爆房指數之高不禁令人好奇到底發生了什麼事？
本文未完，精采全文詳見雙北、桃園都比不上這個縣市！遠離「爆房指數」過高的區域（上）
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