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商業周刊/三度危機淘金 電玩咖變台南豪宅王

2018/01/12 19:55:00
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文/林洧楨;攝影/楊文財/商業周刊

冷門建案完銷,上曜董座贏在「不跟風」

最新實價登錄中有一個讓人跌破眼鏡的成交資訊:台南超高大樓型豪宅逆勢飆出一坪35萬7千元的新天價!上回台南市豪宅創天價,約是2010年後,是以破億元的透天豪宅為主角,大樓住宅仍是當地的冷門商品。

危機一:同業削價戰

把網咖當餐廳賣,躍居龍頭

一位沒沒無聞的地產新秀成了台南新豪宅王,他在四年前房市景氣反轉推案,卻讓已是票房毒藥的豪宅出清結案,究竟是何方神聖,有如此能耐?

他是44歲的上曜建設董事長張祐銘。他十八年創業過程三度危機淘金關鍵是「不跟風,大膽走自己的路。」

第一次危機是約2000年,身為重度電玩玩家的張祐銘,投入網咖市場,但連開三家店,都遇上周邊新開多達30間店的紅海競爭,「原本一小時收費40元,殺到有人願意一小時只收5元,」結果三個月被迫關門退場,賠了約百萬元。

張祐銘的老戰友、大都會副董事長陳明德指出,隨後他很快認清價格競爭勢不可當,直接訂出「免費上網」的目標。

然後又從KTV經營學到賣餐飲賺錢模式,訂出「把網咖當餐廳賣」策略,集資擴大投資規模,租整棟式的旗艦店重返市場,一舉拉高競爭門檻。在網咖關店潮中,逆勢成為年賺1億元、全台有40家店的最大網咖連鎖店龍頭。

「面對問題,我一定都先定義要做的是什麼,然後繞著定義想方法,想的過程很辛苦,但要不斷累積小勝,才能拉開與對手差距。」張祐銘說。

變身網咖天王後,他把觸角伸進房地產,想為自己事業找出另一隻腳。

▲張祐銘能讓台南豪宅客埋單的關鍵,是提供客戶變更設計服務,不只格局可變,連陽台自動灑水器等管線規畫細節全都量身訂做。(圖/楊文財攝影/商業周刊)

危機二:接手爛尾樓

竟用網拍,半年將150戶賣光

約在2007年,出手獵下一批總戶數約150戶的台南爛尾樓,原本市價至少每坪8萬元,法拍市場一坪卻只要4萬元,張祐銘認為穩賺不賠,結果不如預期,陷入負債危機。

「得標一週內要繳足兩億元的得標金,結果因為我做網咖生意,銀行不願意貸款給我,剩下八成資金只能找民間借貸,利息一個月就要繳5百萬元,」張祐銘描述著當時的危機,「更慘的是,雖然兩週賣出55戶,又因為爛尾樓,銀行也不貸款給我的客人,二個月後退訂到只剩5組客人。」

雖然一戶總價不到兩百萬元,但沒有銀行貸款,讓他認清靠首購族無望,想活下來,「只能找更高端的客人。」

因此他加碼投資裝潢,然後網咖經驗讓他想到透過網路拍賣,有機會開拓到更多客戶,結果有往返台南需求的工程師、公務員等,被馬上能入住又低價的網拍吸引,不僅能以每坪近10萬元行情成交,還只花半年時間賣光150戶。

之後他擴大房地產事業,集資在2009年入主上曜化工廠,轉型成建商。沒想到,沒多久就遇上景氣反轉新危機。

「現在豪宅沒人跟我競爭,時機正好!」「連高雄都有超高樓豪宅,但台南卻是零,土地起漲,台南正從透天變大樓市場,只要能與眾不同,就有機會。」張祐銘分析說。

身為無名新秀,他認清跟風毫無機會,「台灣就是一窩蜂,過量就滯銷,要做不一樣的東西才有機會在紅海中找到藍海,不是不害怕,而是花了很多時間研究過才做。」

危機三:豪宅買氣冷

主打客製化,逆勢賣到二期

他這回在台南中西區的傳統豪宅區中,讓他找到「高端客製化小單」會是突圍的新機會。

張祐銘的一位地產友人也透露,上曜看準「客製化小單」出發的產品,除了外觀引進歷史故事的元素,像第二期豪宅案,以路易十四為設計概念,頂樓有皇冠設計。同時每戶格局規畫都因客戶要求不同,這在結構安全與設計規畫上都有很大的挑戰,因此「光是送進台南市建管課的圖面,就改了一千多次以上。」陳明德說。

原本不看好的台南市代銷公會理事長陳瑞鈴,現在也肯定張祐銘說:「確實與眾不同,有那個價值!」

張祐銘與眾不同之處,在於同業仍堅信低價、成屋與別蓋太高等三大傳統勝利方程式時,他掌握地價數據,看出超高大樓的機會點,用吸睛的建築外觀吸引注意,再挑戰預售市場,從公設到室內空間都量身訂做的客製化服務抓住客戶,讓他的豪宅就算價格高,還能繼續逆勢賣二期豪宅案。

本土券商研究員推估在豪宅首案交屋效應下,上曜2017、18年可年賺逾兩億元。

張祐銘2018年還要挑戰沒陸客撐盤的飯店產品,賣獨棟飯店大樓給民宿創業家,同樣是客製化小單思維,但市場挑戰仍很大,能否繼續闖關成功,還有待時間證明。

※原文刊登於《商業周刊》1574期。

※本文由商業周刊授權刊載,未經同意禁止轉載。

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