京華城沒落為何無法起死回生？　房產專家揭這些關鍵原因

記者馮珮汶／綜合報導

2001年風光開幕的台北京華城百貨，由商界名人「威京小沈」沈慶京一手打造，當時更以唯一一家24小時營業的百貨著稱，不過隨著信義商圈近年來崛起，加上附近商圈建設延宕無法活絡，讓京華城生意大不如前，經過3次流標之後，將在9月25日進行第4次公開標售，到底為什麼京華城近年來無法起死回生？房產專家紅色子房資產管理總經理蘇明俊就分析，主要是因為這些原因。

開幕當時號稱是全台最大球體的京華城購物中心，一天曾湧入50萬人次紀錄超輝煌，不過隨著商圈型態轉移，信義區崛起，京華城風光不再，根據鏡週刊報導，京華城預計9月25日標售、底價342億元，委託知名的不動產投資顧問公司戴德梁行執行公開標售，將在年底熄燈，引發外界議論。

▲京華城即將展開第四次公開標售。（圖／記者馮珮汶攝）

不過對於熄燈日期，記者實際致電京華城副總經理阮信囊，他表示熄燈消息「根本還沒辦法確定」，因為9月25日才公開標售，目前連開標都沒有，之後走向還不清楚。據了解，京華城之前招標三度流標，現在是否有買主有興趣接手經營？阮信囊回應，第四度公開招標現在都委託不動產投資顧問公司處理，如果買方開的價格相當接近標價，雙方都還有議價空間；而百貨週年慶即將開跑，目前除了有些櫃位因為租約到期先行撤出外，至少還有7成以上櫃位在營業。

房產專家紅色子房資產管理總經理蘇明俊就分析，京華城當初在設計上找來美國捷得國際建築師事務所（Jerde Partnership）共同規劃，擁有少見的「L」形主建築體，但其實按照美國當地的設計，通常大型的商場旁邊都是空地，方便讓消費者開車前往，通常適合蓋在樂園旁邊等集中性娛樂消費的地區。

蘇明俊說，京華城當初在這樣的結構建設下完成，加上是蓋在市區規劃裡面，不少人都覺得櫃位動線亂，「招商上面有困難櫃位永遠逛不到，影響店家進駐的意願」，他說原本好品牌撤光，業者當初花心思變更為商業區，但附近商圈發展不起來，反而變成住宅區，「有點算盤打錯。」

房產專家認為，現在比較能存活下來的商圈，像是百貨公司往信義計畫區、街邊店往西門町，八德商圈因為捷運南京三民附近很多都是辦公人潮，加上街邊店相對活絡，但京華城周圍就是沒有明確的商圈，缺少過路客，反而都是目的性的客戶，人潮自然進不來。

針對第四次即將公開招標，房產專家也認為雖然京華城有可塑性，曾經有壽險業者在前幾次評估時考慮要買下，但最大缺點就是「先天性結構問題」，因為京華城打通到地下7層樓，未來若要重新規劃，擔心拆掉底下基礎會不穩，坦言「建物真的有點不好用」，建議可以樓上做成住宅區、底下進駐像是家樂福等社區型商場，會比較有發展空間。