▲華人文化中的房產傳承是代代相傳的家業觀念(圖/情境圖取自unsplash)
華人地區的房價一直高高在上,一來因為華人有把房產做為傳承家業的觀念和傳統,所以華人地區的中國、香港、新加坡、台灣,房價都很高,在有華人居住的地區和國家,華人也總會是購屋的主要族群。
當前台灣的高房價已經讓年輕人覺得絕望,尤其2001年以來,民眾所得增加不多,房價卻漲了2~3倍,一下子就把民眾的財富做了重分配,沒有買房的淪為貧窮階層。
中國的房價在過去10年飆漲了10倍,直到前幾年漲價之勢才停下來,但是在房價飆漲的背後邏輯,兩岸卻呈現出不同的樣貌和發展。
▲中國房地產市場不僅僅存在住屋問題,也影響著經濟結構與分配(圖/情境圖取自unsplash)
中國房地產的發展歷程
中國城市的土地一律國有,民眾透過付費向政府承租一定年限的「土地使用權」,地方政府利用民眾承租土地所繳納的「土地使用權」從事公務支岀和公共建設,這也是中國俗稱的「土地財政」,因為出讓土地是地方政府的主要收入來源,因此勢必要將不動產變成投資品,以增加土地收益。
房地產在中國,不僅僅是經濟問題,更提升到政治和政權層面。房地產成為政府融資的工具,成了政府的錢袋子,是經濟政策和政府創建收益的工具,一切的房地產政策都是圍繞創收來進行。
1. 首先,中國藉由鼓勵房地產開發迅速地完成了國家的整體基礎建設,靠著賣地籌措地方政府從事基礎建設所需要的資金。
完成了基礎建設之後,房價順勢推高,房價高了,地方政府賣地的收入又跟著水漲船高,再用這些賣地的錢從事地方建設,幾個輪迴下來,中國的整體建設快速完成,這是戰略上的成功。這樣的方式讓它們在短短的30年內完成了歐美耗時百年才能完成的城市建設。
2. 但是這種成功也導致了高房價,和民眾普遍的炒房風氣,尤其一些知識份子看準了政府的戰略目標,大膽跟進炒房,結果當然賺得荷包滿滿,躍身成為富豪階級。
3. 如今,中國政府的戰略目標已經達成,不需要再藉助房地產來支撐它的基礎建設,加上房價已經普遍偏高,因此扼止房價繼續上漲自然也成了中央政府的必要舉措。
所以,高房價對中國來說堪稱「必要之惡」,雖然高房價帶來了貧富不均,但也藉此完成了硬體的基礎建設,大幅提升了中國國家經濟成長和國民生產毛額。
2016年12月習近平首次提出「房住不炒」的主張,中國調整了房地產的宏觀發展政策,明確地宣示房地產的居住定位,「房住不炒」成了各級府處理房地產的最高指導原則,也宣告了中國房地產暴富時代的結束。2020年大陸進一步提出了三條紅線的房企債務限制。
隨著三條紅線政策的提出,以及新冠疫情對於中國大陸經濟帶來的衝擊,房地產企業普遍出現財務困難,大陸房地產市場熱度開始降溫,地方政府土地財政面臨壓力。
2021年年底,恒大集團(中國第二大)爆發債務危機,2023年碧桂園(被稱為「宇宙第一房企」)、SOHO中國也出現債務違約危機,這些(世界)重量級的超大開發商爆雷一方面固然是過高的財務槓桿,但本質原因還是「市場需求銳減造成的銷售額下滑與借貸困難」,引發「現金流」不足,導致整體資金鏈斷裂所致。
根據中國國家統計局數據顯示,2020年以來,大陸房地產市場銷售、開工等數據均較以往下滑,這也顯示,大陸居民對房地產的態度已經有所轉變,亦即民眾瘋狂買房的熱情不再。
再分析恒大和碧桂園兩家爆雷的情況則有所不同,恒大在總負債或還款壓力上都明顯偏高,恒大債務主要涉及上游供應商的各類應付帳款,以及銀行和債券投資人的各類有息負債,其全面違約帶來的系統性風險太高,導致漏洞太大較難填補。
而碧桂園,其主要問題出在建案和土地儲備大多集中在三、四線城市,這些城市的房價和買氣修復速度相較一線城市更為緩慢,且長期面臨庫存嚴重過剩、人口加速流出的問題,這些因素都為碧桂園的銷售和流動性的改善帶來壓力。
具體來看,大陸房地產的高速成長已成過去式,房地產市場將從增量市場轉變成存量市場,日後房價很難再出現暴漲。
▲資金的橫向流動,不斷拉大地區間、城鄉間的財富距離(圖/情境圖取自unsplash)
台灣的狀況
土地在台灣早已成為政商勾結、巧取豪奪的最佳工具,過去50年富人之所以成為富人,其實是與當時的環境高度相關,是典型的「時勢造英雄」。過去50年的環境改革,創造了極為有利於台灣富人投資成功的外在環境, 到處都充斥著創富的機會。
過去幾十年以來,房地產價格超越工資收入的大幅度上漲就是一種典型的財富大洗牌,它並沒有新的財富被創造,只是資金的橫向流動而已。
在這種模式的財富轉移中,一線大城市的有房居民自動成為財富轉移的受益者,而全台其他地方居民的財富卻在渾然不覺中悄然縮水。地區間、城鄉間的差距被進一步拉大。
過去實業投資以及房地產投資的成功經驗,讓很多財富擁有者認為自己無所不能、包打天下。因為房地產投資的成功不需要多大的專業,主要緣於整個房地產過去20年平均房價上漲超過3倍的發展軌跡,而且只漲不跌。
▲台灣房市中長期將逐漸朝向穩健發展,不致再有暴起暴落的情形(圖/情境圖取自unsplash)
胡偉良觀點
在一個像房地產這樣單邊上漲的行情中,使用槓桿是最快速的致富方式, 政商勾結下,地主、房地產商、炒房者都 賺了錢,而一般民眾卻得為高房價買單,而我們的基礎建設依然是進程、進度都很緩慢、品質也欠佳。
台灣從當年的亞洲4小龍地位高速滑落,20年來儘管各類物資上漲,民眾所得卻未見太大的提升,除了少數產業、精英份子外,民眾生活的品質普遍下降,民眾也逐漸體認到,除了空泛的政治,生活也是我們應該關心的議題。
展望未來
從過去的歷程來看,房地產給整個社會帶來的是偏向負面的,對大多數年輕人而言更是不公平的人生,無房者必須窮其一生,為購房打工,改變這種狀況,只有透過政治力,因此,一個好的執政者應該排除萬難,來解決這個問題,因為也只有他能擁有足夠的資源和權力。
台灣未來的房價發展?
因為台灣的房子太老了,再加上921之前蓋的房子普遍耐震、抗震不佳,而2003之後依新法規蓋成的房子迄今也只有約21%之多,因此,台灣的房市在未來的20年內仍有繼續增建、發展的空間和必要,加上政府近年來在稅制改良、金融管制上大力的抑制房價炒作,因此,筆者估計中長期來看,台灣房市將逐漸朝向穩健發展,不致再有暴起暴落的情形。