住展評論：北市高齡換屋　缺一味

【文/住展房屋網】台北市於2022年4月1日公布「高齡換屋試辦計畫」，開放內湖行善社宅20戶，提供65歲以上居住在自宅、無電梯設備公寓的高齡者申請，至8月12日再新增萬華青年社宅2戶，並放寬申請資格條件為「限持2戶自用住宅」，然而這樣就能改善方案的執行力嗎？

該計畫4月試辦地點為內湖區行善社會住宅「長青行館」及「樂齡善區」的1房型，空間包含客廳、廚房、臥室、1衛，分別釋出24坪5戶定價租金18,600元及26坪15戶定價租金20,100元，申請對象為65歲以上高齡者及其照顧者，限持1戶自用住宅，屋齡20年以上，樓層2樓以上6樓以下，無電梯設施之合法建築物，承租後原有自宅則移交「台北市社會住宅包租代管第三期計畫」，委託業者審查物件後，媒合簽訂包租代管契約。

市府立意良善，想解決「老人困老宅」的問題，然而似乎雷聲大雨點小。6月中旬時，台北市前副市長黃珊珊曾表示，至今尚未有人申請。都發局表示，詢問度雖高，但仍處觀望階段，經了解居民需求，都發局考量部分高齡長輩持有2戶自用住宅者，1戶自住使用，另1戶為子女晚輩使用，修正該方案，8月12日起保留原有行善社會住宅20戶，新增萬華區青年一期社會住宅「優活青閣」，12坪2戶定價租金8,100元，並放寬申請資格條件為「限持2戶自用住宅」。

依據2021年租金實價登錄、租金補貼及包租代管之實際租金資料統計，台北市平均租金單價每坪為1,095元／月，若以屋齡20年以上之老舊公寓28坪計算，出租後租金收入每月逾3萬元，扣除此方案高齡者需要支付的租金，還可小賺一筆，但為何至今仍乏人問津？而放寬申請資格就可以改善方案的執行力嗎？

借鑒新北市結果

既然不是費用的問題，我們來借鑒新北市去年推出的「高齡友善換屋-樓梯換電梯」計畫的結果來看，兩方案最大差別在於新北市提出的計畫有條件式的可免租入住，但同樣面臨申請者少，據承辦人表示，多為子女積極申請，但最後卡在高齡者對於搬離熟悉的生活圈有諸多考量而作罷。

住展房屋網企研室認為，將擁有自有住宅戶數，從1戶放寬至2戶，對於該計畫應無實質太大幫助，初期限制1戶，推估排富限制，怕社會觀感不好，但應該還是要回到需求面來解決問題。

另外關於試點區域，以目前釋出的社宅作為高齡換屋的行政區，住展房屋網推估應是利用新的社宅空間與部分閒置空間來做運用，否則要與原先真正有社宅需求的人搶資源，恐怕易招惹爭議。

根據台北市政府民政局的統計，累計2022年7月，台北市65歲以上的高齡市民，前3名行政區域及人口數依次為：大安區(124,844)、士林區(112,687)和北投區(94,366)，因此北市高齡人口多的地區並非該計畫試點的行政區，內湖區(88,103)排名第7，萬華區(77,967)排名第9。

多考量心理層面

高齡住民在健康與日常生活，確實需要多加照顧，包含該計畫為住在沒有電梯公寓住宅的人著想，以現在社會高齡者不是跟另一半居住就是跟照顧者，並非一定是自己的子女，因此或許該計畫應可多考量高齡者的心理層面。

例如，高齡者一般怕孤單寂寞、還念舊，假設搬離居住20、30年的自宅，去接受一個新的空間，等於要斷了他的回憶，試想很多長輩家裡的牆壁應該還是掛滿實體的舊照片吧，這恐怕是最大的因素之一。

再者，要他們重新去適應一個新的生活環境，包含日常採買、左鄰右舍、社區鄰里，甚至固定要做幾號公車去醫院回診拿慢箋等，這些新事物的學習與接受都是挑戰。

住展房屋網企研室分析，要銀髮族把自己居住快一輩子的房子，出租給陌生人，首先要面臨搬家的問題，再來就是房屋修繕、物業管理等，通常長輩都不喜歡別人動他的東西，尤其是房子租出去會發生什麼事情根本不知道，畢竟跟房子已經結下一輩子的情感了。關於這部份，確實很難從政策面解決，不管是推動「青銀共居」，或是社工、或鄰里社團介入關懷，都很難取代親人的角色，或者動搖高齡者對故居的情感。政府不妨在社輔關懷之外，加入心理輔導、諮詢等相關服務，再進一步追蹤成效，否則恐怕「高齡換屋試辦計畫」最後會以失敗告終。

▲（圖／翻攝自住展房屋網）

【台灣最資深37年房產媒體，預售新成屋最齊全資料庫在這：《住展房屋網》官網www.myhousing.com.tw。未經授權，請勿轉載】