新聞幕後／傷屋主也傷弱勢？新租賃專法租約綁3年！專家籲買房用3招自保

記者陳韋帆／台北報導

網友近日在PTT發文指出，友人購屋遇上租客以「租不到房」為由拒不搬遷，甚至要求短期回租，引發交屋糾紛。他說，新租賃專法綁約3年，若簽下租約恐陷長期無法收回屋況的窘境。專家指出，「新法尚未上路應無影響，但網友的擔憂在未來極可能成真，屆時中古屋買賣雙方、弱勢租屋都會受到影響。」

根據內政部公布修法方向，《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案將聚焦三大重點：「保障三年租期」、「限制租金漲幅」及「強化租賃雙方權益」。

新租賃專法租約綁三年　將衍生買賣交屋糾紛

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，此次修法最關鍵的改變是「最低租期保障三年」。未來只要租約簽訂完成，除非有正當理由，房東不得提前收回房屋。此舉確實保障房客穩定居住權，但同時也讓「帶租約出售」的中古屋成為市場高風險標的。

他說，實務上不少屋主會向買方承諾租客即將搬離，但實際交屋時卻常發生延遲，甚至租客拒搬。若修法後租期保障明文化，買方將更難主張提前終止租約，進而造成交屋延宕、糾紛頻傳，對自住買家影響尤其明顯。

租賃新法上路後　購屋應採三措施自保

陳傑鳴提醒，若新制正式上路，《民法》第425條「買賣不破租賃」效力將被進一步強化，買方應採取三項自保措施以防風險：

第一，查清租約真實狀況，確認租約、公證及租金報稅紀錄是否存在；

第二，契約明訂交屋條件，要求屋主於交屋日前終止租約並完成搬遷，否則每日支付萬分之二延遲利息；

第三，尾款保留保障履約，應與銀行協調，屋主實際點交後再撥款，以防「錢已付屋未空」。

他強調：「買方若忽略這些細節，可能陷入屋內仍有租客、卻無法入住的窘境，事後維權將相當困難。」

新租賃專法傷房市也傷弱勢　專家籲建立配套機制

展望市場後勢，陳傑鳴分析，租期保障三年後，「有租約的中古屋」流通速度將放緩，甚至需折價出售才能吸引買家；反之，空屋及新屋價格支撐力將提高，自住買方傾向購買可立即入住物件。

他最後指出，政府修法初衷雖為保障租屋安全，但若忽略產權移轉彈性，恐讓市場出現「賣不出、租不動」的新困局。「若保障三年租期缺乏平衡配套，屋主可能為減風險而不願出租給弱勢族群，反而讓原意良善的政策成為市場新隱憂。」