台南建商公會郭健志：建築是加工業，沒有暴利！

文／富比士地產王

「我自己從沒想過台南房價會漲到這樣！」台南建商公會理事長郭健志表示，台南本地人是很保守的，加上台南的城市生活屬於慢活，真的沒想過近兩年房價上漲會這麼快。郭健志坦言，這一波房價上揚主要是外地建商進入台南後帶動的行情，而且後續影響極大，例如本地建商能標購到土地的比重也許只剩5%，無論土地市場或者房屋市場都由外來建商取得主導，這對本地開發商來說，造成很大競爭壓力。

▲台南屬於慢活城市，近兩年房價上漲迅速，原因之一為外來建商取得主導，對本地開發商造成很大競爭壓力。（圖／台南建商公會提供）

工期延長　衝擊甚大

加上政府打房政策一波接著一波，台南在2022年下半年量縮價穩格局不變，因為通膨大趨勢影響，加上土地與工料成本已經上漲，導致房價沒有下跌空間。不過他也認為，台南房價漲到現在，也沒有亂漲的空間，在2022下半年，台南很多案場封盤不急著銷售，改以先建後售方式應對環境變動。工地不僅缺工，還出現長期往來的鋼筋廠受到工人防疫隔離問題，導致交貨期被迫延後，在建工地只能配合材料供應商的進度，讓整個工地乾等的例子。

▲工地缺工影響工期，對建商來說，成本無法準確預估，可能造成的衝擊會很大。（圖／免費圖庫pexels）

「對建商來說，因為無法預測成本，如果急著預售，成本卻無法準確預估，可能造成的衝擊會很大。」他舉例過去台南透天建築的工期大約可以在十個月左右完工，現階段因為缺工，工期延長到十八個月也不一定能完工。

建築業是加工業　沒有暴利

面對環境變動的考驗，建商公會的責任更加重大，由於台灣的建築法規非常繁複，郭健志希望從中央到地方都希望能與建商公會保持溝通，讓實務上施行的不合理與困難之處，能夠獲得重視，就是公會的重要功能。此外，社會大眾對建商的印象普遍不佳，他也認為這是被汙名化，因為建築業本質上很類似加工業，買進土地做為原料，再加工成各類建築物讓企業與民眾購買，不是外界想像擁有暴利的行業，但背負的責任卻非常重大。

▲台南建商公會理事長郭健志受訪時表示，希望從中央到地方都希望能與建商公會保持溝通，獲得重視，才是公會的重要功能。（圖／台南建商公會提供）

「政府打房會讓外界認為房價上漲是建商的責任，這是很不妥當的．」郭健志分析，通膨帶動工料雙漲，房地合一的稅制實施後，要繳納的稅負成本上漲好幾成，這些原因共同推升房價之後，建築業者也是受害者，民眾卻不這樣認為，這是很扭曲的現象，也非常不合理。現實裡，建商公會一發聲，酸民們就來抹黑，因此公會不想太高調，以免政府機構反應過大，對此他也非常無奈，但忍不住提出預警，就以土融建融緊縮為例，大型建商未必需要從銀行借款才能購地，因為可以從證券市場獲得資金，不斷儲備土地資源。

中小型建商遇到銀行抽銀根，真的撐不下去，甚至很多蓋好的房子因為成本上漲等於做白工，在兩年前預售案按照當時的成本結構定價，也已經賣完了，但這兩年工料上漲，加上工期拖長，利息成本墊高，導致完工的建案，建商實際上沒有利潤，但不可能要求購屋人加價，還是要蓋給購屋人。

「遇到銀行抽銀根、工料雙漲，會不會中小型建商就直接倒閉了呢？」他不否認少數公會會員經驗較少或者財務體質較弱，但這些會員只要正派經營，公會一樣要照顧這些會員權益，這也是公會這個平台的重大功能，希望政府能重視。

平實擁地點優勢　高鐵、南科、國平各具特色

在城市發展方面，台南縣市尚未合併升格之前，台南市是座文化古都，一直以來是以透天建築為主，過去因為腹地小、產業少，很多年輕人外出，也沒有很多大型造鎮與大樓型產品。在合併升格之後，腹地擴大、科學園區進駐，帶動這幾年大樓產品興起，戶數增加、產品也多元化。

▲台南在合併升格之後，腹地擴大、科學園區進駐，帶動這幾年大樓產品興起。（圖／台南建商公會提供）

面對這樣的市況，除了新聞熱度衝高的平實園區之外，他也未來看好台南三大區塊，包括南科周邊、安平的國平重劃區、高鐵特定區等三大區塊的後續發展。新聞熱度飆升的平實營區因為位在南科與高鐵之間，加上靠近台南市東區，是相對成熟的區段，發展上原本就有有明顯優勢。

高鐵特區則具備綠能等題材，高科技題材十足；南科腹地夠大，台積電帶動群聚效應明顯；安平的國平重劃區是第一個休憩型園區，未來包括亞果遊艇碼頭等等設施都令人期待。

▲安平的國平重劃區，未來包括亞果遊艇碼頭等等設施都令人期待。（圖／台南建商公會提供）