設籍≠自用！賣房擁400萬免稅額　地政士揭國稅局加嚴：生活足跡很重要

記者陳韋帆／台北報導

許多屋主誤以為「有設戶籍就算自住」，卻在申報房地合一稅優惠時踢到鐵板。信義房屋契約部代書王裕鴻指出，房地合一稅本質為所得稅，國稅局近年查核趨嚴，判斷標準已從單純的戶籍登記，提升至實質的「居住事實」。即便設籍年資達標，若缺乏水電使用紀錄、學籍或信用卡帳單等生活足跡，仍可能被認定無居住事實，導致無法適用免稅額度。

財政部實務資料顯示，2016年後因買賣取得的不動產皆適用房地合一稅新制。屋主欲適用「400萬元免稅額」，須同時符合俗稱「666」的三大條件：本人、配偶或未成年子女設籍並實際居住滿六年；出售前六年無出租或營業行為；且六年內僅能適用一次。此外，重購退稅則須在不動產移轉登記日兩年內達成，且出售前一年須符合無出租與營業之要件。

雖不同於舊制僅就建物課稅，新制房地合一稅下，土地與建物皆須併入課稅。王裕鴻表示，節稅關鍵在於成本扣除，屋主應妥善保存購屋合約、仲介費、代書費及裝修單據。特別是裝修費用，目前以「固定物」為認列原則，若冷氣等設備隨屋出售且能提出照片與發票佐證，才有較高機會被核實扣除，否則將影響所得計算。

換屋族在操作重購退稅時，更需留意「登記日」的基準點。王裕鴻提醒，預售屋族若過早出售舊宅，卻遭遇新屋交屋延期，極可能因超過兩年法定期限而喪失退稅資格。此外，不動產若採取直接贈與，常因取得成本被認定為較低的公告現值，導致日後出售時的稅負遠高於買賣取得，這是贈與族群最易忽略的稅務地雷。

王裕鴻建議，買房後應儘早遷入戶籍並建立生活足跡。國稅局目前查核機制已能勾稽大數據，若房貸扣繳地點、生活收件地址與設籍地長期不符，將被視為缺乏居住事實。屋主應建立正確觀念，房地合一稅的查核核心已轉向「實質課稅」，唯有確保真實居住，才能穩拿稅務優惠。

最後，他提醒，房地合一稅查核已全面升級，民眾應提早進行稅務規劃。透過保存完整裝修單據、確實履行居住義務，並留意各項優惠的六年與兩年時效規定，才能在合法範圍內保護資產價值，避免因一時疏忽或錯誤認知，導致數百萬元的免稅額度付諸流水。