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胡偉良:臺灣老屋量激增,十大關鍵理念不可忽視!

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文/胡偉良/品嘉建設創辦人

面對大規模都市更新的時代,重要的十大關鍵觀念 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

▲面對大規模都市更新的時代,重要的十大關鍵觀念 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

大都更時代來臨,目前全臺灣屋齡超過30年的宅屋數量已經逼近500萬戶大關,近幾年,屋齡老化現象更是嚴重。都更是國家建設的重要議題,攸關民生、城市建設、經濟發展,需要政府高層的關注,隨著時代的進化,城市老化現象日益嚴重,大多數的國家元首都體認到城市進化的重要性。

像日本的小泉內閣為了復甦經濟、活絡不動產市場,也為了提升東京的城市地位,制定了寬鬆的都更政策來鼓勵民間投資,以特別法鬆綁了現有法規的容積率、建蔽率、用途、及高度限制,將都更提升至都市計劃的上位層次,如今,日本對於都更改建也放寬到只要有2/3的土地所有者同意就可以進行開發。

觀念1:提高容積率未必有害

日本、香港、新加坡都是透過提高容積率,向上(天空)借地,並善用地下空間,向下延伸,如鐵路地下化、地下設商店街,而騰出地面做花園、綠地、公共設施。

觀念2:圖利百姓,代替圖利財團或特定的個人

政府的功能本來就是要圖利百姓,不然政府存在的意義何在?只要圖利的是市民、一般百姓,而不是特定的財團或個人,又何罪之有?

觀念3:從「防災功能」,進化到「城市的改造」

防災是趨動都更/都市再生的重要動力。但隨著時代進步,都更應該超越「防災功能」,進化到「城市改造」,包括更豊富的商業機能和生活環境的提升。

觀念4:改善自私自利的「個人利益思維」,走向「共好的共利思維」

都更之後,地主原本的居住面積可能變小,但房地產的價值會提升,因而地主不僅會享有經濟利益,也能讓自己住的更安全、城市變得更好。

因此,民眾在思維上應該更著眼在價值上,朝向共好的共利思維,而不只是斤斤計較於室內坪數。

觀念5:地震頻仍,都更改建迫在眉睫

國家地震中心曾警告內政部,台北若發生芮氏規模6.2級地震,估計有4000棟房屋會倒塌;若發生規模7.3的地震,會倒掉3萬5千棟。

大家都感受到近期地震愈來愈頻繁,裝睡的民眾也該醒來了。

觀念6:「室內一坪換一坪」有可能嗎?

2010年8月北市推出為期五年的「老舊公寓專案」,截至目前為止,只有19件核定,其中更只有4件達成一坪換一坪的政策目標,其中大多數是海砂屋,因而享有額外的容積獎勵。

以台北市當前的營造成本來計算,台北市的住三土地,在正常的都更改建狀況下,室內一坪換一坪時房價得賣到每坪185萬;2024年0403地震之後,若房子能滿足近期公佈的防災都更標準,這樣則可增加30%的容積獎勵,此時房價依然要有每坪115萬的水準,否則依然很難達成一坪換一坪的目標。

「全台超過50年的老屋已逾100萬戶,超過一半房產老化。」 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

▲「全台超過50年的老屋已逾100萬戶,超過一半房產老化。」 ( 圖 / 資料圖取自freepik )

觀念7:公共利益 VS 個人利益

當事不關己的時候,一些教授學者談起都更的「公共利益」總是頭頭是道,但一旦自己的房子也參與進入都更改建,就立馬立場轉變,以自己的利益為優先,「個人利益立即戰勝理性。」所以有人說,貪婪其實和教育程度無關,經常教育程度愈高的人反而更貪婪。

觀念8:愈晚簽約真的能拿更多?

「坐享其成、墨守成規、自以為是」是這一類人的標準心態,「別人有的我都要,別人沒有的我也想拿」,這樣的心態造成「愈晚簽約拿愈多」的普遍心理,但是在當下的環境下,還能依然得𢌥嗎?

可能未必,市場上已經可以看到愈來愈多被切割掉的「孤島」案例,尤其一旦都更程序啓動,愈難回頭,畢竟,重新來過,耗費的額外時間成本(以年計)和費用支出(包括設計圖面、都更文書都需重做),會阻卻實施者去重新納入釘子戶。

觀念9:房價 vs營建成本 vs住戶分回

在地震威脅下,政府頻頻釋出容積獎勵措施,民眾都更改建的意願也大增,因此,對建商而言,「市場變大了」,但另一方面,營建成本居高不下,加上碳費即將課徵,成本持續墊高,也增加了建商在從事都更案件時的變動風險。

再以地主分回60%為例,營建成本35萬/坪,則建商的房價成本為:87.5 (35/0.4) 萬/坪,加計建商的管銷費用、稅費、利潤,共30%,則房價為:113.75萬/坪(87.5*1.3),亦即,要達到64分的區域房價必須達到113.75萬/坪。

若採用比35 萬/坪更高的構造型式興建,像RC 變更成SC,或樓層數從15層變高成20層時,營建成本會變得更高,在房價不變的情況下,會導致地主分回變少。

觀念10:建商與地主關係

1. 都更市場主客易位:地主不再能待價而沽,把握機會才是王道

地震頻率愈來愈高,地震風險正在增加,營建成本也在增加,現在不僅是地主在選建商,建商也同樣的在選擇地主,因此,在遇到優質的好建商時,老屋屋主地主有必要化被動為主動,積極的去回應和配合,因為優質建商選擇也多,在資源有限的情況下,地主反而成了被「反淘汰」的對象。

在營建原物料成本日益增加、營建人力(包括工務、施工勞工)日漸短缺的情況下,兩方之間的供需關係已經逆轉。抱持著「再等等,或多找幾家條件會更好」的心態,已經不再是正確的抉擇,因為優質的廠商可能因此而放棄這個案子,結果只能找來不重質的二線廠商。而做為不同意戶,日後條件也只會愈來愈差,使自家的改建案陷入死胡同,乏人問津。

因此,對住戶來講,「只要條件可以,趕緊都更」才會是當下參與都更的最好策略。

2. 不要再糾結於分回,要把吹眼光放在價值

在都市更改建遍地開花的時代,除了把握機會積極參與外,更要建立健全心態,不要一味的只知追求自己的利益,只要自己好,而忽視別人的成本和風險,否則必定會成為無人聞問的「重建孤兒」。

而且從各程因素來判斷,日後都更改建後的分回條件可能愈來愈差,而不是變好。

民眾糾結於都更後的分回坪數,甚至違章建築也想分回,不思考老房子的安全問題,等同拒絕入住好房子,而一旦錯失機會,等到年紀再長,膝蓋已經無法負荷上下樓梯的壓力時,那時已將後悔莫及。

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