看房超過500間！實戰達人：買在市區爛屋也勝過郊區新厝

財經中心／師瑞德報導

新青安鬆綁、房貸政策鬆動，加上市場成交量有回升跡象，許多長時間在邊緣觀望的購屋族開始詢問：現在真的該出手嗎？十多年看房、裝修、買屋經驗的達人羅右宸，這幾年走過無數社區，也自己操刀過上百間改造案。從選屋、議價，到裝潢與貸款，他透過第一線的觀察與操作，累積出比大多數人還在意的「買房盲點修正力」。

羅右宸指出，房市不會在一夜之間爆量起飛，而是先從交易量慢慢復甦開始。「成交量穩了，價格才會慢慢跟上。」他說。現在央行重新開啟房貸水龍頭，低利環境加上政策配套漸鬆，這些條件疊加起來，他認為正是波段新低點中最具機會的時段，對於首購族與換屋族來說可能是不可多得的進場時機。

羅右宸並非紙上談兵者，他從大學畢業後就投入房屋市場，日常就是陪著買家看屋、抓漏、談條件、抓增值空間。他不誇張地說，很多時候他的眼光比屋主還要敏銳，能在看屋時一眼看到結構問題、管線不足、格局瑕疵。這些年他實際推動改造案超過五百件，替許多房屋創造百萬以上的增值空間，也把他的心得與觀察寫進《選房、殺價、裝修：羅右宸幫你挑出增值屋》這本工具書中。

地點、機能、轉手三大關鍵

在羅右宸眼中，很多人心動於坪數與外觀，卻忽略了「地點＋機能」這兩個決定房屋能不能保值、能不能順利轉手的核心要素。他常說：「寧可買一間市區破舊屋，也不要買郊區大房子。」因為即便房子狀況不好，只要生活機能成熟、交通便利，就比住在偏遠又沒什麼配套的豪宅更保險。

他還提醒，想看房就別只看白天，再去夜晚繞一圈。晚上燈光、治安、人流狀況往往暴露許多白天看不到的潛在問題。屋子再漂亮，夜晚回家路不安全、路燈不足，那屋子賣相就大打折扣。

資訊來源不能只靠網路

現在買屋資訊唾手可得，很多人習慣先在「591 房屋交易網」、信義、永慶等房仲網站瀏覽物件。羅右宸並不否定這些平台的價值，但他早已體會到：「真正最好的物件，往往還沒放上網就被搶到了。」

他舉了一個例子：他曾在一次看房過程中與仲介聊天，幫忙請他喝杯飲料，作為感謝。幾個月後，仲介就私下通知他一件非常符合他需求的物件，還沒上架就已經在內部談好。許多優質物件只給特定客群先看，而非公開上網。他建議購屋人最好與幾位值得信賴的仲介建立聯繫，才能取得更前端的機會。

專業代書不可或缺

羅右宸強調：「代書不是流程上的代工，而是你能否安心交易的重要守護者。」房屋交易涉及產權、合約條款、書面資料、地政法規、稅務算算等，他建議那些雜事可以交給代書處理，但物件基本資料、付款方式、建物狀況說明書等核心細節，買家一定要親自確認。

他也提醒，有些糾紛正是因為買方信任代書就放手，最後才發現合約內容有漏洞或過去欠稅、違章問題難以回頭。

裝潢預算與監工眉角

許多人以為裝潢就是把房子弄漂亮，殊不知好的裝潢是為日後的使用與增值打基礎。羅右宸說，裝潢費通常抓房價的20％比較合理，還要再多預留5–10％作為工程超支備用。他提醒千萬不要一次付清工程款，以分段驗收為佳。

關於監工，他強烈建議自己一定要常跑工地，尤其注重水電管線、防水層、牆體結構、衛浴排水等隱蔽工程。「有些工班偷工減料是常見的事，一旦蓋住看不見，就麻煩大了。」

他也分享自己常用的方法：拍照存證、做好圖面對照、留存設計圖與手繪草稿，好讓未來驗收時有比對依據。

房貸是交換錢與風險的遊戲

對許多人來說，房貸是一輩子的壓力，也是資產累積的手段。羅右宸將房貸視為「一種強迫儲蓄」的工具，只要使用得當，就能讓房貸與資產升值同步前行。新青安貸款條件寬鬆，是這波行情中重要的助推器。

他建議比較不同銀行、建商配貸或團購方案，重點比較「利率條件、成數、寬限期」與提前清償或提前還款罰則。不要只看名義利率，而忽略附加手續費與條款陷阱。

成交量才是市場溫度計

很多人問房價會不會再跌？羅右宸的回答是：「看成交量比看價格還重要。」每當市場成交量緩步上揚，房價才會在時間長河中回溫。若只有價格被炒高，成交量沒有支撐，那往往是短期操作或個案。

觀察最近幾個月某些地區新案成交漸多，議價空間縮小，已是買方需注意的訊號。他認為這時候如果猶豫太久，進場成本就會明顯變高。