建房產界生存戰開打，少做「這件事」資產恐變廢紙！

財經中心／師瑞德報導

過去二十年，台灣房地產的獲利邏輯十分明確，買地、蓋房、銷售、退場。這種依賴土地增值與開發利潤的單一路徑，支撐了台灣無數建商從區域開發起家，累積龐大資產。但隨著政策風向、利率環境與國際市場結構的改變，這條道路正迅速走向盡頭。

ALLinAI商學院共同創辦人謝銘元指出：「一個時代結束了。從今以後，單靠『蓋房子賺錢』將難以為繼。不動產企業要活得下來，就必須從建設者轉型為經營者，把資產當作會長期生利的經濟體來管理，這是一場關乎生存的根本性變革。」

遊戲規則已經改寫：開發思維走入死胡同

房地產業正面臨結構性的轉折。謝銘元指出，原本撐起開發獲利邏輯的三大支柱——人口紅利、資金寬鬆、土地飆漲，已經不復存在。根據國際數據，截至2024年第三季，紐約、舊金山與倫敦等全球主要城市A級商辦的空置率普遍突破15%以上，部分甚至超過30%。台灣雖仍相對穩定，但商辦與零售地產租金報酬率逐年下滑，顯示資產報酬的結構壓力正在醞釀。

此外，遠距工作模式成為常態，電商與AI服務衝擊實體零售，傳統「二房東」收租模式面臨租戶流失與空間功能過時的風險。同時，全球投資人也對ESG（環境、社會與治理）標準提出更高要求，從綠建築認證、能源效率到社區參與，資產營運門檻全面升級。

「這些轉變代表單靠開發新案、賣房變現的模式已經走不下去。開發商不能只會蓋，要會養、會管、會創收。」謝銘元強調，從短期套利到長期經營，是未來的唯一解。

國際巨頭示範資產煉金術：三種模型穿越週期

在全球市場中，早已有不少不動產巨頭完成了從開發商到資產管理者的蛻變。謝銘元指出，觀察這些企業如何面對週期變動與市場重構，是台灣業者的最好借鏡。

以美國黑石為例，其「買入—修復—出售」的策略，不僅在酒店業，更在物流與生命科學地產領域取得成功。黑石收購希爾頓後大刀闊斧改革，從管理制度、數位轉型到資本結構全面重整，再將其重新上市，實現數十億美元的退出報酬。這是一場對資產價值進行深度重塑的經營樣本。

日本三井不動產則另闢蹊徑。三井早已放棄只靠住宅銷售獲利的模式，轉向打造涵蓋「辦公大樓長租、商場營運、開發轉售、資產證券化與物業管理」的五合一系統。其東京市中心的自持商辦與購物中心，不僅提供穩定的現金流，也成為證券化的核心資產。危機時期靠租金穩住基本盤，景氣上行時靠開發與轉售擴大利潤，是其屢次穿越週期的關鍵。

新加坡GIC則採取極度長線的核心資產持有策略。它專注於全球一線城市的黃金地段不動產，如倫敦Broadgate金融園區，即使在脫歐與疫情重創下仍能維持高租金與低空置率。GIC相信，優質資產長期持有，靠租金穩健複利，才是抵禦經濟風暴與地緣變局的最佳方法。

這些模型雖然策略不同，但都以「營運力」為核心，「長期穩定現金流」為目標。謝銘元指出：「這種轉型不是口號，而是結構性升級。要從『看地眼光』進化為『管資產的能力』，這是一整套團隊、文化與技術的重構。」

關鍵指標再定義：NOI 與 Cap Rate 才是勝負分水嶺

在資產管理邏輯下，不動產的價值不再只是「市價 X 面積」，而是看它能創造多少營運現金流。這就牽涉到兩個核心指標：NOI（營運淨收入）與Cap Rate（資本化率）。

NOI代表一棟大樓在扣除稅費、管理、人事、維護後能實際進帳的租金盈餘。越高的NOI，代表營運效率越佳。而Cap Rate則是投資市場對資產的報酬率期待：當NOI固定時，Cap Rate下降，資產估值就會上升，反之則下滑。

在這兩個數據背後，藏的是資產營運能力、租戶結構、品牌吸引力、節能設備、智慧管理系統、甚至社群體驗設計。謝銘元指出：「過去是拼坪效、建材與景觀；現在要拼租戶黏著度、管理科技與永續指標。這場轉型的深度，遠超過傳統業者想像。」

台灣的轉型契機：從文創園區到AI資產

台灣也不是毫無機會。謝銘元認為，從松菸、華山等文創園區的再造，到信義區A級商辦的品牌化經營，都是資產管理在地化的雛形。接下來，台灣的挑戰與機會，在於是否能夠讓這些「少數成功經驗」升級為「產業標準」。

此外，隨著科技業、AI與生醫產業在台灣落地，對研發總部、企業會館、共享空間、專屬員工住宅等複合型空間的需求激增。建商若能與科技業、金融業合作，打造企業營運型資產，而非單純出售產品，就有機會打造「類REITs」的現金流資產組合，走出新一條產業路徑。

不轉型，就等著被淘汰

「台灣房地產業者，如果還沉浸在過去『高地價、快推案』的獲利邏輯，那下一個十年將會非常辛苦。」謝銘元語重心長地說。

他指出，現在評價一家房地產企業，不能只看它的土地庫存，而要看它擁有多少現金流資產、有多少資產管理專才、有沒有使用科技工具強化營運效率、有沒有ESG的長期佈局。

這場轉型已經開始，而且無法回頭。不是選擇要不要轉型，而是選擇什麼時候轉，轉得多深，轉得夠不夠快。

謝銘元最後強調：「不動產不再只是看得見的水泥鋼筋，而是看不見的營運力與資本邏輯。會管的，比會蓋的更值錢。誰能把資產管理當成核心能力，誰就是未來十年真正的贏家。」