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大台中避險投資需求大於自住需求 間接助長房價漲勢

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▲大台中避險投資需求大於自住需求 間接助長房價漲勢(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

「大台中房市交易動態資訊平台」發布2020年10月份大台中房市分析月報,就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。本次各數據統計時間說明如下:買賣登記案件數量統計至2020年9月、建/使照數量統計至2020年8月、實價登錄資料因發布時間差而統計至2020年7月。
 
在建物買賣移轉登記數量部分,2020年9月的買賣登記棟數為4,867棟,已連續3個月達4仟棟門檻,相較於上月增加17.7%,比2019年同月增加54.6%。本月前三大交易熱區依序為北屯區(717棟)、西屯區(668棟)及南屯區(559棟)。
 
累計2020年1月~9月買賣登記棟數為33,182棟,比2019年同期大幅領先2,115棟,年增6.8%,雖然2020年上半年房市買氣受疫情干擾稍有停滯狀況,但觀察近期的交易量已連續五個月正成長,市場量能快速回穩並有激增情形。
 
建照、使照量部分,2020年8月建照為2,633(戶),月減19.9%,年增18.9%;使照為2,654(戶),月減0.8%,年增45%。8月建、使照雙跌,並於2020年首次出現使照量大於建照量之情形,由於日前台中市都發局新發布都市計畫容積移轉折繳代金機制,計價方式尚未明朗,恐讓部分建商觀望而使建照量稍為趨緩,另僅憑7、8月使照量即累積超過5,300戶,大批新成屋湧入房市,賣壓情況嚴重。
 
8月使照爆量主要係因於北屯區有總太2020(937戶)、國泰Plus+(161戶)、惠宇樂觀(207戶)及南屯區有麗寶微笑城市(454戶)等個案完工挹注所致,超過5成比例新屋集中在北屯區。
 
累計2020年1~8月建照量合計為21,399(戶),較2019年同期大增6,812(戶),年增46.7%;使照量為11,320(戶),比2019年同期領先2,135戶,年增23.2%。2020年雖受疫情干擾,但對於房市來說反而形成一股助力,游資洶湧,大力推進了建商購地及推案的步伐。
 
依據2020年7月份實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為53.1%與24.4%,金額比例分別為49.6%、34.4%。2020年7月建物交易總金額為約640.9億元。
 
屋齡2年內之大樓新成屋交易主要集中在西屯區、大里區與烏日區。西屯區逾六成交易屬My勝美,另有聚合發艾麗整批交屋,成交價分別為27~33.3萬/坪、23.7~31.5萬/坪,因高單價指標性個案銳減,中高價位區皆進行大幅度下修,其餘區位則持穩;大里區以茂美洋交易佔大宗,成交價為13.9~19.7萬/坪,該區超過八成比例之成交單價為低於20萬/坪,故全區價格下滑,跌幅約3.3~5.1萬/坪;烏日區適逢櫻花綴綻及和築青風整批交易,成交價分別為19.6~25.2萬/坪、16.4~20.8萬/坪,均標~頂標漲幅約2萬/坪。
 
屋齡2年內之透天厝新成屋交易主要集中在神岡區、龍井區與大里區。神岡區主力購買總價為895~1,165萬元間,全區明顯價跌(約300萬);龍井區主力購買總價為826~1,058萬元間,逾六成交易屬御墅家築樂,成交總價為780~970萬元間,整體呈價平;大里區主力購買總價為1,460~1,810萬元間,僅頂標續穩,其餘區位則有轉弱表現。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示,房市價量指標近期屢創新高,以2020年上半年為例,全台住宅開工量共計6.05萬戶,比2019年同期增加11.8%,其中又以台中居六都之冠;而房地合一稅收金額高達43.6億元,較2019年同期激增94%,為該稅制上路以來的新高紀錄,其中又以台中之稅收金額最高;此外,全台前三季大型土地及商用不動產成交金額已突破3,300億元大關,再創同期新高,並以台中住宅及商辦市場列為首要目標,積極搶進狀況連紛上演,再再顯示出台中房市交易買氣爆棚狀態。
 
端看近十年來的戶數變化情形據以深入分析住宅及自住需求流向,戶數增加前五名區域依序為北屯區、西屯區、大里區、太平區以及南屯區,其中又以北屯區大幅領先,為十年來唯一增加達2萬戶之行政區。
 
北屯區於2015~2016年間是由水景里、軍功里及仁和里為主要集聚區域,而之後廍子里(廍子重劃區範圍概略為建和路一段以東、廍子路以西、軍福九路以南、太順路以北)成為總太、大城、惠宇、鴻邑等建商推案主力進而超越仁和里,並呈逐年攀升,截至目前為止,廍子里已成為北屯區戶數最多之區域;另從人口增加數觀察,廍子里於2015~2019年間每年均有超過百人的挹注量,顯現出該區域之買盤確實係有固定的自住需求所支撐。
 
然而須示警的問題是,與目前的推案量相比,人口增加的量能遠不及於新推個案的戶數,2020年因疫情祭出的量化寬鬆政策及低利率措施,促使大量資金基於避險用途轉投資在土地及房市上,形成買氣交易極為熱絡景象,由於低自備款、簽約後工程期0付款及配合優惠貸款專案可延長貸款期限等利多因素,讓投資成本大幅降低,投資客搶進後轉讓或轉售,因為「預期上漲」心態及加計「預期利潤」,均變相造成房價哄抬,更難以遏止房價漲勢。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

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