金管會鬆綁收益率門檻！重返商辦市場　壽險、銀行掀整棟搶購潮

記者陳韋帆／台北報導

金融保險業今年在房市動作頻頻，不僅自用辦公，更積極鎖定精華區整棟商辦作收益型投資。台灣房屋集團趨勢中心觀察，2025年金融業者最大手筆交易為中信資產管理公司與高雄某開發公司聯手購入雲林北港工業園區土地，總價達32.78億元，規模驚人。

在台北市中心，保險業更是大舉出手。台灣產物保險4月以20億元買下大同區承德路整棟商辦；富邦人壽8月則以28億元購入延平北路「星聚點KTV旗艦館」，採售後回租確保報酬率。另台灣人壽與臺銀人壽分別砸下14.78億元與4.6億元布局內湖廠辦與店面型商辦，顯示壽險資金偏好自用兼收益型標的。

金管會調整保險業不動產收益率　地上權案成新寵

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行自2022年以來連五次升息，壽險業投資不動產最低投報率從2.095%升至2.97%，一度壓縮投資空間，使業者難以尋得達標物件，部分壽險業轉向地上權開發案，因開發期間可免受收益率限制，布局更具彈性。

她進一步表示，金管會自2025年起調降保險業不動產收益率門檻至2.545%，等於釋放資金運用空間，讓保險業得以重新進場購置精華區整棟商辦。整棟產權完整、管理效率高、租金穩定，也利於長期保值與未來改建，是資金偏好的主因。

銀行也搶進自用型商辦

陽信銀行今年也積極擴張據點，2月以3.98億元買下新竹東門街整棟商辦，9月再砸4.46億元購入士林「圓山一號院」三間店面作為分行使用。

第一建經研究中心副理張菱育分析，保險業投資多集中於商辦大樓、收益型資產與地上權開發案，且依規定必須以自有資金全額購置，不得借款，買盤穩健。銀行業則以自用需求為主，偏好地段佳、交通便利、具企業形象的物件，以兼顧營運與形象。

金融、保險業進場　穩固區域商用不動產信心

張菱育認為，金融與保險業的進場不僅反映資金實力，更顯示市場對核心區商用不動產的信心。尤其壽險業以現金收購整棟商辦，或投入地上權開發，具指標效應。未來隨著重大建設與政策支持，金融業的進場腳步可望持續，為大型商用不動產市場注入穩定買盤。

她指出，收益率鬆綁後，精華區整棟物件的競爭將更激烈，預料北市核心區的整棟商辦與地上權案，將成為下一波壽險業與資產管理公司鎖定的主戰場。