獨家／房客「行為不良」！房東該怎辦？陳傑鳴曝五情況、一密技快速解約

記者陳韋帆／台北報導

▲房東若發現房客在租屋處從事非法行為，應立即報警，才是最好的選擇。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

網路租屋社團常見房東碰上「行為不良」房客，但由於合約未註記，苦惱不知該如何解決。元宏資訊不動產平台總監陳傑鳴表示，其實有一些行為是可以直接解約的，例如在房屋內進行非法活動，就可依法解約。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，租賃合約有時候無法面面俱到，但有一些鐵則，無須列在合約上，房客一旦觸犯，房東依舊可依法解約，相關情況常見四大類如下：

一、 房客未經同意當起二房東

很多房客私自當二房東，如果沒經房東同意被發現，房東就可以終止租約。

二、 房客積欠租金，除押金沒收外，超過2個月以上

以押金2個月來說，房客欠租前2個月用押金抵扣，但如果房客連續4個月都未繳，房東就可以在第5個月要求房客搬離。

三、 房客將房屋違法使用

如果房客未依房屋的法定用途使用或違法使用，如:住宅區做商業行為或是違法開設賭場、種植大麻、吸毒、賣淫….等，房東就可以終止租約。

四、 其他契約有約定可以終止租約的條款

如果有特別約定可終止租約的事項或是行為，只要租約內有載明，只要房客違反，房東就可要求終止租約。

陳傑鳴說，如果出現上述情況，房東可先透過簡訊LINE訊息、存證信函等方式告知房客，千萬別自己強制進入租客屋內來趕走房客，特別是用換門鎖、斷水電、自行進入屋內清空租物品等方式，這些會使得房東觸犯強制罪、侵入住居罪等，甚至被房客反告竊盜、毀損。

他建議，房客如果是一般違規，就只能依照正常流程提出民事訴訟，要求房客返還房屋，透過強制執行的方式，讓房客遷出。

但如果是觸犯刑案，如在屋內賣淫、開賭場等，他建議，房東不應該過多猶豫，應該立即報警，讓警察把犯法租客繩之於法，就是最快速度取回房屋的方式。

陳傑鳴特別提醒房東，有不少房東會擔憂犯法租客報復等問題，事實上，如果房東知情不報，輕者行政罰鍰，重者拖累亦有刑責，所以除了報警，沒有更好的方式了！

另外，陳傑鳴也提到，還有一種常見糾紛情況，就是「不定期租賃」，他進一步說明，房東在租約到期後，未做續約動作，但房客卻繼續繳租金，房東也沒意見，就會轉成「不定期租賃」。

他進一步說明，「不定期租賃」想要解約，就必須留意土地法第100條，在符合「房東因收回自住或重新建築」、「承租人將房屋違法轉租他人」、「積欠租金，達兩個月以上」、「承租人損壞房屋而不為相當之賠償」、「承租人違法使用房屋」或「承租人違反租賃契約」等其中之一的情形，房東才可以要求終止租約收回房屋，而且，如果租金是按月給付，房東也應在一個月前通知承租人終止租約。

最後，他建議，房東也要學會保護自己，畢竟現在不是只有惡房東，惡房客也不少，合約上雙方約定能詳細盡量詳細，雙方合約也最好進行公證，若發生糾紛想取回房屋，在法律上才能較有保障。

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