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實登祕密/富豪資產配置大搬風 大直隱藏版特殊交易有2筆

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文/CTWANT

北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」的數量於去年創新高,不過卻未包含去年11月富邦蔡家以每坪233萬元買下「西華富邦」40樓,由於建商保留戶行情偏低,被認為也是某種形式的特殊交易。(圖/CTWANT提供)

▲北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」的數量於去年創新高,不過卻未包含去年11月富邦蔡家以每坪233萬元買下「西華富邦」40樓,由於建商保留戶行情偏低,被認為也是某種形式的特殊交易。(圖/CTWANT提供)

2021年全台房屋移轉棟數34.8萬棟爆8年新高,再加上政府祭出多項打炒房措施,使得企業資產配置重新布局,自然人財富管理也出現新的變化,房市交易中親友與員工間的「特殊交易」筆數也出現增加趨勢。《CTWANT》記者調查,北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」,從房地合一稅新制2016年上路前的20筆,去年暴增為33筆,占大直地區房屋交易數量的1成。

其中,去年金額最高的一筆為印尼紡織大王宋家兩名孫子,以近1.3億元轉手交易大直伊都汽車旅館1/10產權,另外去年還有「西華富邦」富邦蔡家成員40樓保留戶及「景泰園」光隆實業詹家兄弟檔的轉手交易,雖未備註特殊交易,但也被外界認為是左手換右手的關係戶。

東龍不動產專任約經理陳泰源解釋,實價登錄特殊交易主要可分13種類別,其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗,若是備註欄出現「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」,通常有兩種情況:公司換自然人、自然人換公司,為了節稅或事業布局考量的轉手交易;再來是二等親間的買賣,提前規劃遺產。

印尼紡織大王宋良浩孫子、家族第三代接班人宋大江、宋大華兄弟,分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌打造全新的虹光國際集團。近幾年,外界對於哥哥宋大江較為熟悉,十年來至少砸下200億元全台獵樓、搶地;而與兄差10歲的弟弟宋大華原本待在國外負責宋家全球事業,在疫情影響下,宋大華也跟著哥哥腳步,把事業重心移回台灣。

今年正逢虹光國際集團成立10周年,印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江(右)、宋大華(左)兄弟宣布採「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌經營,加碼投資台灣,而「虹光大華」的第一筆投資就是買下哥哥所持有的大直伊都汽車旅館10%產權。(圖/CTWANT提供)

▲今年正逢虹光國際集團成立10周年,印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江(右)、宋大華(左)兄弟宣布採「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌經營,加碼投資台灣,而「虹光大華」的第一筆投資就是買下哥哥所持有的大直伊都汽車旅館10%產權。(圖/CTWANT提供)

去年6月,宋大華正式成立「虹光大華」,第一筆投資就是去年9月以近1.3億元買下「虹光大江」位於大直的伊都汽車旅館10%的產權,據了解,兄弟二人計劃合作開發資產。

而大直知名豪宅「西華富邦」去年全年熱銷15戶,也有多筆特殊交易戶,但最為爭議的則是去年11月以總價6.83億元、單價233萬元,一口氣成交40樓2戶,且均無貸款,買家都是蔡姓自然人,買方戶籍地登記在仁愛路三段的富邦家族豪宅中,因此推測買家應為富邦集團蔡家成員。

依「西華富邦」實價揭露行情,至今單價最高是2015年39樓的291萬元,同年38樓也是以288萬元成交,2020年42樓頂樓戶同樣是賣到264萬元,2021年40樓戶蔡家以每坪233萬元買下,因此被外界視為是建商保留戶。

根據《CTWANT》調查,至今實價未揭露的41樓戶,地籍謄本已有資料登記,所有權人為蔡小姐,戶籍地址就設在「西華富邦」42樓,推測「西華富邦」40樓以上多戶都早已被富邦蔡家打包。

「富邦蔡家自購的這2筆,實價登錄雖然沒有註明特殊交易,但也算是特殊交易的一種,因為單價買得太低、太便宜了!」陳泰源分析可能原因,建商本來就預定了保留戶,由於便宜過戶不利餘屋市場銷售,因此等到銷售剩沒幾戶、接近完銷時,再用超優惠價格自己人購買取得。

而大直豪宅「景泰園」去年12月則是以總價1.76億元成交7樓戶,因賣方為凱盛投資,負責人詹其哲,為光隆實業董事長詹賀博的兄弟,而買方也為詹姓自然人無貸款購入,也被外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。

這個「景泰園」社區可說是大有來頭,20多年前,由光寶集團創辦人宋恭源、前環保署長蔡勳雄、光隆實業前董事長詹正華等人因興起退休後住在一起的想法,於是號召了前海基會董事長江丙坤等近30位政商好友集資共同打造,稀有36戶,戶戶都是精挑細選的名流大咖。

「景泰園」過去實價登錄上僅有2筆交易紀錄,2012年10月前總統李登輝孫女李坤儀以1.86億元買下5樓戶,另一筆則是2020年8月,「台軒投資」搬1.26億元現金購入,負責人及董事就是王道商銀創辦人駱錦明的家族。

陳泰源表示,「景泰園」過去少有交易紀錄,而這次光隆詹家法人換自然人的物件,根本沒有拿出來市場賣過,就默默成交了,雖然實價登錄沒有標註特殊交易,但他認為,應該跟「西華富邦」40樓蔡家自購一樣,也算是一種特殊交易。

大直豪宅「景泰園」住有不少政商名流,去年12月光隆實業董事長詹賀博的兄弟詹其哲以凱盛投資將7樓戶賣給詹姓自然人,外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。(圖/CTWANT提供)

▲大直豪宅「景泰園」住有不少政商名流,去年12月光隆實業董事長詹賀博的兄弟詹其哲以凱盛投資將7樓戶賣給詹姓自然人,外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。(圖/CTWANT提供)

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