新聞幕後／全台鳥籠化！新竹房價漲贏6都最誇張　一口氣道盡6年房市黑幕

記者陳韋帆／綜合報導

建商與投資客聯手炒房後房價高漲，又蓋小宅降低總價方便銷售，全台小宅化加劇！2025年比較2021年小宅市況，六都與新竹中，台北市與新北市占比仍是最高，但值得注意的是，高雄成長速度已超越台北，僅次新北市，另外，小宅房價漲幅最高的則是新竹，漲幅高達6成3，遠超六都。

新竹小宅房價漲速力壓六都　高雄小宅成長數量比台北還快

根據永慶房屋統計，2025年比較2021年「25坪以下小宅」房價漲幅，六都19.6~38%，其中又以房價基期最高的台北市漲幅19.6%最少，其它五都則約3成或超過3成，而新竹小宅房價漲幅則更誇張，高達63%很甩六都。

另觀察小宅購屋占比，六都與新竹5年增加3.4~7.4個百分比，第一名為新北市，高雄此次擊敗台北市，分別位居第二、第三；值得一提的是，台南小宅不僅成長速度3.4個百分比最低，「55坪以上大宅」交易占比21.6%，是六都中為一大宅交易量尚未跌破2成的縣市。

趁新冠疫情大發炒房財　小宅風吹滿全台灣

中信房屋研展室副理莊思敏表示，2019年底~2025年是台灣房市最激情也是最黑暗的一年，新冠疫情下央行大撒幣、低息政策救經濟，北部建商大舉趁勢揮軍南下，四處蓋房炒房，甚至地方政府也出現趁勢標售土地、大賺一筆充實縣市府財庫的行為，可謂是全台大炒房，而「不宜人居卻最適合炒作的低總價小宅」也全台遍地開花。

不少建商、投資客短短5年幾乎賺盡了10年、20年可以賺到的錢，直到2023年7月內政部次長花敬群祭出「預售屋禁轉」政策，狀況才逐漸趨緩，無奈2023年8月，財政部、內政部竟又聯手推出「新青安貸」政策，又引爆全台瘋買房現象，預售屋、二手屋市場全部一片火熱，而在「預售屋禁轉」前簽約、但尚未轉手的投資客，更有了後路，趁機出售賺他一筆。

而關於新竹小宅房價漲速最快，她說，新竹本就是全台炒房鼻祖，竹科新貴帶頭炒，漲最快不令人意外；至於高雄小宅購屋占比台北市誇張，一方面是高雄過往幾乎沒小宅，在北部建商及科技炒房大軍入侵後才開始快速成長，另一方面台北市房價過高，不少買方以外溢至新北市及桃園，故產生這樣的結果。

炒房盛況限貸令下急速降溫　房價高漲、小宅瘋長回不去了

莊思敏指出，2024年二手屋、預售屋買賣盛況可謂是空前絕後，買了就必須房貸的二手屋不斷拉升房貸水位，再加上預售屋交屋潮一波波降臨，終於引爆了全台「房貸之亂」，央行為維持金融安全，避免資金過度流向不動產，在2024年9月18日理監事會決議祭出限貸令，遏止房貸之亂的同時，也抑制全台買房風潮，房市才真正開始降溫迄今。

雖然房市買氣已然降溫，但漲上去的房價始終未有明顯下修，莊思敏說，「蓋出去的小宅不可能拆掉，而漲上去的房價想暴跌也更難！」雖然建商有許多不能降價的藉口，但現實是，在銀行大量資金押寶在建商土地融資及房貸上，造就的結果就是不能出現房價暴跌，依照歷史經驗，整體跌幅若超過1成5就會有可能危及金融體系，引爆金融風暴，故目前部分重劃區暴跌，精華區小跌或緩漲，恐怕已經是央行最樂見的成果。

小宅不是不能住　但一個人至少要有十坪的實坪空間

莊思敏說，台灣少子化、小家庭化是事實，小宅並非不能住人，切記1人至少要有10坪的實坪空間，她說，「依照日本經驗，最合適居住空間1人就是10坪、2人就是20坪，太大或太小都有害身心健康，太大容易產生空虛感，清掃也不易，而太小多人居住壅塞恐導致感情不睦，依目前公設比3~4成而言，25坪以下小宅恐怕只適合1人居住。」

她也提醒，小宅一向被銀行認為是投資性產品，房貸審核相對較嚴，且成數通常較低，在目前限貸令下，更是緊縮；另外，目前房市已盪到谷底1年多，購屋可趁勢挑選成屋勇敢議價，但如果是購買預售屋，應極力避免過小或名不經傳的建商，因房市不佳，爛尾樓風險已高度攀升。