住展評論:家戶數不等於房市剛性買盤

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文/施絢傑

從2019年初至今,持續不斷「變種」的新冠肺炎疫情,對國內經濟及產業確實造成一定程度衝擊。然而,屬內需產業的房地產,雖然市場詢問度的確一度受挫,但價量卻幾乎不受影響;量是直到今年第三季央行隨美國聯準會升息後才出現變化,價格更還是不斷上漲中。這和疫情初爆發時,不少民眾認為交易量及價格可能因此下修的預期,真的是天差地遠。

業界強操作 價格易墊高

為何連量都開始縮了,價卻還繼續往上?這除了是稅制、融資端等結構性因素交錯作用下,和業者的操作也有很大關聯,畢竟沒人要做賠錢的買賣。於是從疫情爆發前缺工缺料、原物料上漲,到現下的通膨等議題,就不斷浮現在主流媒體上,「配合」業者喊高房價,甚至就連原本公認的負面因素,也能轉個彎、變成價格上揚的理由。

原來,儘管台灣人口早已開始負成長,還伴隨少子、高齡化等不可逆趨勢;但同時間政府統計資料顯示,國內家戶數也增加,因此某些主流媒體據此認為,(家戶數增加代表)房市剛性需求不僅仍在,且不減反增;需求量增,房價當然不可能面臨修正壓力,反而還會持續上漲。

以上立論看似有理,但其中卻有盲點。那就是:家戶數等於房市剛性買盤?表面上這似乎想當然爾;兩者就算不相等,應該也八九不離十。這般推論,在正常情況下是成立的,但以台灣房市來說,可就沒那麼單純了。

人口負成長 家戶數反增?

要討論這個命題前,我們要先釐清,台灣人口負成長、生育率超低,近年家戶數為何還增加?理由顯而易見,就是單人或兩人(夫妻)戶,也就是少量人口戶變多,而且這種少量人口戶,大多是青壯族群。畢竟年輕人出社會後一般會自立門戶,而台灣結婚及出生率逐年下降,通常等於單身或僅夫妻兩人的頂客戶變多,家戶總數自然因此增加。

為什麼年輕族群會單獨一人立戶,或選擇不生育下一代?答案顯而易見,現下青壯族群多半收入不豐,未來又充滿不確定性,於是不敢或不想踏入婚姻,乃至生兒育女。而當這些年輕族群到了必須自立門戶的時刻,自然就成了「個體戶」。

這些單或雙人(夫妻)戶籍,或許一般消費量或能力較弱,但還是需要地方住,理所當然成為新的房市剛性需求。但有趣的點就來了,就算是如假包換的剛性需求,卻不一定,或者多半不容易,甚至不會順利轉化為真正的剛性買盤。

因為既然這類非典、少口戶是經濟因素造成,那麼房價高到連央行總裁都「掛保證」之當下,他們又哪來的能力負擔買房價金、頭期款或貸款?最多是先租後買、以租代買,較壞的情況,甚至會一直成為租屋族,短、中期都不會進入房屋買賣市場。

房價不友善 剛需難浮現

所以很顯然的結果是,基於這些年房價對一般受薪階級極度不友善,使得家戶數根本不等同於剛性買盤。房市剛性需求仍強的說法或推論,只對了一半;除非房價所得比降到相對合理的水平,否則這些看似強勁的潛在需求,將只會繼續「潛在」,不會浮出水面、成為實質買盤。

(圖/翻攝自住展房屋網)

▲(圖/翻攝自住展房屋網)

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