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房市調查線/建案30坪室內剩13?吳淡如看傻 專家揭背後真相:建商賺爛

房產中心/李育道報導

近期不少民眾購買房屋,不過其中有不少「陷阱」民眾應注意。(圖/資料照)

▲近期不少民眾購買房屋,不過其中有不少「陷阱」民眾應注意。(圖/資料照)

常在臉書分享投資、國內外房地產投資等財經的主持人吳淡如,近日預覽台中新建案時,發現「建物坪數跟內部坪數相差甚遠」,感嘆台灣公設比計算方式,相當詭異;對此,《三立新聞網》訪問房產專家,在購買新建案時,該如何避免類似糾紛,減少認知差距。

吳淡如預覽台中物件,發現公設比之高。(圖/翻攝自臉書/吳淡如每周一文)

▼▲吳淡如預覽台中物件,發現公設比之高。(圖/翻攝自臉書/吳淡如每周一文)

吳淡如預覽台中物件,發現公設比之高。(圖/翻攝自臉書/吳淡如每周一文)

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吳淡如在臉書分享,瀏覽台中房屋資訊時,某一新建案建物有30.76坪,但內部實際僅12.93坪,讓她試想若有人購買後,不知道該如何跟人介紹自己家的大小。吳淡如指出,該物件應該是將車位也算進去坪數中,最近許多新建案都是如此,看到的「表述」坪數和真正擁有的越差越多了,且這個物件也不是特別的個案,要價每坪48萬多元,「像這樣的房子,到底是應該告訴人家我家30坪還是我家13坪呢?數字真的令人困惑」。 

公設比無限制!車位坪數算入總坪數 當心「灌水公設」

事實上,台灣目前在公設比上無相關法規限制,全向科技房產中心總監陳傑鳴指出,因此導致很多民眾買到「高公設比」(如40%-50%)的案子後才發現有很多用不到的虛坪,產生很大爭議。以目前市況來說,中古的電梯華廈,公設比落在15%~25%才算合理,電梯大樓則約在25%~35%之間,依每個社區規劃設計不同會有差異。

而目前是否有許多建案將車位也算進坪數中,中信房屋研展室副理莊思敏表示,不同建商對於車位坪數是否計入總坪數的做法各異。如果將車位坪數算入總坪數中,「購屋單價看起來會較低」,這樣做能提高消費者的接受度。然而,這種做法會導致數據的失真。莊思敏認為,在實際交易中,房屋和車位的價格應該分開計算,以便更準確地反映真實情況。

專家指出對於車位坪數是否計入總坪數的做法各異,不過將車位坪數算入總坪數中,「購屋單價看起來會較低」,這樣做能提高消費者的接受度。(圖/資料照,非當事建案)

▲專家指出對於車位坪數是否計入總坪數的做法各異,不過將車位坪數算入總坪數中,「購屋單價看起來會較低」,這樣做能提高消費者的接受度。(圖/資料照,非當事建案)

陳傑鳴也分享,從過往經驗來看,最常被不肖建商灌水的公設以「車道及車道面積」最普遍,像是把車道、車位灌到大公設,變成所有住戶共同持有,然後又把車道、車位賣給有買車位的住戶,等於同「一產品賣兩次」且因為這些灌水公設,讓民眾感覺持有坪數變多,相對「單價」就會比較便宜,因此還成為建商攬客、吸客的手法。

行政院「虛坪改革」草案將降低公設比5%-10% 專家:恐怕造成房價揭露混亂

事實上,行政院已研擬「虛坪改革」草案,規劃停車空間與居住公設明確劃分,沒買停車位的人不用負擔停車空間,法定停車空間改為「專有部分」,且有獨立權狀,將可降低公設5%-10%,未來一般住宅將會有25-30%公設的房型進到市場。但專家認為,虛坪改革後可能會出現房價揭露混亂、房屋單價上漲等問題,社會各界難以達成共識,「虛坪改革」想要正式上路,恐怕還需要相當一段時間。

以世界趨勢來看,實坪計價是潮流,各界相當樂見台灣也朝「實坪計價」加以推動,這樣對購屋者最為有利。陳傑鳴舉例,如果建物總面積是30坪(不含車位)、總價1500萬,房屋單價就是50萬元,但因房屋所有權狀上有包含「主建物」、「附屬建物」、「共用部分」面積等資訊,如果共用部份高達40%,其實「主建物」(即室內客廳、房間等專有的空間)加上附屬建物(如:陽台)的實坪面積僅18坪,藉此換算實坪單價將激增到每坪83.3萬。如果改以實坪計價,民眾購屋時就會更加審慎,不僅不會被看似低單價卻是高公設比的建案所誤導,也可以更客觀評估公設是否符合自身需求。

至於購屋者想避免高公設,是否買中古屋是較好的選擇?陳傑鳴認為,新案公設比高,有的是因為居住安全需要,如:2005年7月建築技術規則規定,8層樓以上的建築物就必須多設置一座逃生梯、12樓以上就必須具備救災中心與防火措施,因此造成新案的公設比都比較高,但這類公設卻是有必要的。

中古屋公設比雖少,但安全問題應納入考量。(示意圖/資料照)

▲中古屋公設比雖少,但安全問題應納入考量。(示意圖/資料照)

低公設比不一定好 買屋前看好三種坪數

專家提醒,公設配置的好壞並不僅僅取決於數字,而是應該根據住戶的居住需求和使用習慣來判斷。此外,購屋者應該注意,低公設比並不一定意味著使用面積就會一定會更大,建商可能在建物登記項目上進行調整,因此消費者應詳細了解契約之主建物、附屬建物以及公共設施等三種坪數,確認公設類別與狀態,避免被業者的數字遊戲所迷惑。

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