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「2024全球房地產泡沫指數」出爐!東京5年實際房價上漲30%風險升至第二

記者李育道/台北報導

瑞銀集團近日公布《2024年全球房地產泡沫指數》,其中邁阿密、東京和蘇黎世被列為風險最高的城市。(圖/翻攝自Pixabay)

▲瑞銀集團近日公布《2024年全球房地產泡沫指數》,其中邁阿密、東京和蘇黎世被列為風險最高的城市。(圖/翻攝自Pixabay)

當房地產價格快速上漲並達到不可持續的水平時,房地產泡沫就會形成,而需求突然下降,像是住房供應迅速增加或需求急劇下降,價格就可能會大幅下跌,使該國面臨經濟危機的風險。瑞銀集團近日公布《2024年全球房地產泡沫指數》,其中邁阿密、東京和蘇黎世被列為風險最高的城市。

該指數的模型是由多項數據構成,其中最重要的是「實際房價漲跌幅」與「租金漲跌幅」,而「實質房價漲跌幅」指的是扣除通膨後的房價,不是我們一般說的名目房價。瑞銀指出,2024年觀察統計的25個城市中,許多城市的「實際房價」已經見底,泡沫分數大多下滑,而泡沫風險最高的城市為美國邁阿密,第二高是日本東京,第三則是瑞士蘇黎士。台北市則不在統計之中。

近二年以來,25個城市普遍出現住房供給不足的問題,導致租金節節升高;不過分析城市經通膨調整後的房價目前比2022年中期全球利率開始飆升時平均低約15%。瑞銀全球財富管理首席投資辦公室房地產主管 Claudio Saputelli解釋「價格調整最強烈的城市是那些前幾年房地產泡沫風險較高的城市」,法蘭克福、慕尼黑、斯德哥爾摩、香港和巴黎的實際價格比疫情後的峰值低20%或更多。溫哥華、多倫多和阿姆斯特丹的實際價格大幅下跌約10%。

整體而言,25個城市過去四個季度的特點是房價成長緩慢,房租漲幅較大。但巴黎和香港持續出現強勁回檔。相比之下,杜拜和邁阿密等熱門地區的房價進一步飆升。以供給面而言,溫哥華、雪梨和馬德里等城市住房嚴重短缺。由於住宅供給短缺,大多數城市平均租金漲幅都達到5%,且在最近4個季度,租金漲幅正在擴大,甚至遠超過薪資成長和房價上漲的幅度。

東京「實際房價」延續了前幾年的漲勢,五年來經通膨調整後的房價上漲了30%以上。(圖/翻攝pixabay)

▲東京「實際房價」延續了前幾年的漲勢,五年來經通膨調整後的房價上漲了30%以上。(圖/翻攝pixabay)

瑞銀指出,房屋短缺的加劇(表現為租金上漲)有助於穩定許多城市的房屋市場。過去兩年,實際租金平均成長了5%,並且在大多數情況下超過了收入成長,其中又以巴黎、香港房價跌勢最為劇烈,因此泡沫風險普遍下降。惟東京的「實際房價」近幾季延續了前幾年的漲勢,五年來經通膨調整後的房價上漲了30%以上,是租金漲幅的兩倍多,房價所得比在25個城市中最高,泡沫化風險升至第二名。

瑞銀全球財富管理研究的主筆總結,房地產市場的勢頭將會改善,租金上漲支撐了城市地區的置業需求,利率下降將使用戶成本優勢急劇轉向購買,隨著負擔能力的提高,首次購屋者將重返市場,「許多城市的實際房價已經觸底,經濟前景可能會決定價格是再次飆升還是橫盤整理」。

資料來源:https://reurl.cc/0dQ3lb

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