板橋土地比信義區貴！他公寓換大樓「重購退稅」失敗　地政士揭稅法陷阱

記者陳韋帆／台北報導

換屋族常透過「重購退稅」減輕稅負，但近期有案例顯示，若新購大樓土地公告現值低於舊屋，即便市價高出許多，也可能失敗。專家提醒，重購退稅依據的是土地公告現值與持分，而非市價，許多民眾因此誤判。

據土地稅法第35條，出售舊屋後2年內重購新自住房地，若符合規定，可申請退還土地增值稅。但計算依據為「土地公告現值×面積×持分」，並非房屋成交價格。若新購大樓因樓層多，土地持分少，總現值可能比舊公寓低，導致退稅失敗。

公寓換大樓重購退稅失敗

近期一民眾在台北市信義區購入約2000萬元大樓，計畫出售板橋4層樓公寓換屋，原估可退回最高80萬元土地增值稅。然試算結果顯示，信義區大樓土地僅持分2.63坪，公告現值約490萬元；板橋公寓土地持分高達8.09坪，公告現值630萬元。最終因舊屋土地現值高於新屋，退稅資格不符。

正業地政士事務所所長鄭文在指出，民眾雖繳納80萬元土地增值稅，扣除後板橋土地現值仍剩550萬元，高於信義區土地現值，仍無法獲退稅。專家直言，這類情況在大樓換公寓時最常見，因基地分攤差異，反而出現「市價高卻退稅失敗」的矛盾。

土增稅算法看持分

鄭文在表示，很多民眾誤以為只要新屋市價高，就能順利退稅，但實務上看的是土地現值與持分，由於大樓持分小，常出現土地總現值不足，最終無法申請退稅。換屋族必須注意這一關鍵差異。

他提醒，公告現值會依地區不同有所差異，例如信義區公告現值約為板橋的2.3倍，但因大樓分攤戶數多，個別持分小，總土地價值反而比板橋公寓低，這也是導致個案退稅失敗的主因。

另外，重購退稅制度涵蓋土地增值稅、房屋交易所得稅與房地合一稅，規定並不相同，申請門檻也各異。

鄭文在建議，民眾在換屋前應先諮詢專業地政士或稅捐單位，並釐清土地公告現值與市價差異，避免因誤判導致退稅失敗，增加財務壓力。