賣繼承房產怎報稅？當心被課45％　新舊制省錢關鍵一次看

記者陳韋帆／台北報導

繼承房產再出售，怎麼課稅差很大！房地合一新制最高稅率45％，但若符合自用住宅條件可免稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏提醒，繼承不動產要懂遺產稅、財產交易所得稅與房地合一稅三大稅務，才能避開高額稅負。

繼承不動產時須繳交遺產稅，計算以公告土地現值與房屋評定現值為基準，若連同其他遺產總額未超過1,333萬元即可免稅；配偶與直系親屬另享扣除額。繼承後出售，則依被繼承人及繼承時間，判斷須繳納房地合一稅或財產交易所得稅。

房產被繼承、繼承取得時間105年為界　「房地合一稅、財產交易所得稅」新舊制稅金差很大

出售後是用稅制則須看不動產取得時間，以105年前後為稅制分界，被繼承人與繼承人取得時間若同為105年前為舊制、105年後為新制；若跨期，被繼承人取得時間為105年前、繼承人取得時間則在105年後，則可擇優申報。

陳俊宏說，舊制「財產交易所得稅」僅針對房屋部分課稅，因房屋折舊、土地漲價，稅基較低，稅額通常較小。新制「房地合一稅」則以出售價減取得成本為基準，依持有年限課稅，未滿2年45％、2至5年35％、5至10年20％、10年以上15％。

「自用節稅關鍵在設籍時間　免稅額高達400萬、享10%優惠稅率

出售房產除了新舊稅制，房屋是否「自用」也是節稅關鍵之一，陳俊宏指出，若為繼承取得，持有期間可併計被繼承人與繼承人持有年限，減少稅率。若為自用住宅且設籍、持有均滿6年以上，並無出租或營業行為，可享400萬元免稅額及10％稅率優惠。符合條件者甚至可完全免稅，是最有利的節稅方式。

最後，他提醒，若繼承人在被繼承人尚在世時就遷回戶籍，雙方設籍期間可合併計算，有利滿足自用住宅優惠條件；若在繼承後才遷回，設籍時間將重新起算，恐喪失優惠資格。建議民眾事前規劃，確認適用新舊制與自用資格，並諮詢專業稅務人員，才能合法節稅、安心出售。