繼承人注意！他賣繼承農地險踩雷　地政士籲簽約前必查「5年列管」陷阱

記者陳韋帆／台北報導

台灣進入大繼承時代，一名繼承農地的地主，因資金需求擬將農地出售，簽約後才發現因繼承未滿5年，依法若變更承受人需追繳當年遺產稅。正業地政士事務所所長鄭文在提醒，免徵遺產稅的農地具備5年列管期，若在期間內移轉將被國稅局追繳稅賦。繼承人出售前應審閱遺產稅免稅證明書，或先請教專業地政士，避免簽約後陷入補稅或違約金的進退兩難窘境。

根據財政部國稅局與內政部統計，依據農業發展條例第38條規定，作農業使用的農地可申請免徵遺產稅，但承受人自承受之日起5年內必須繼續作農業使用。近年因重劃議題與農地買賣熱絡，不少繼承人因不諳法令，在5年內將農地移轉給他人，導致不符繼續務農規定，頻頻引發國稅局追繳當年的遺產稅，成為重組資產時的隱形地雷。

個案中的繼承人繼承多筆農地，因有資金需求透過仲介很快找到買方並簽立買賣契約。不料簽約後才發現該農地被國稅局列管中，若要出售必須先補繳當年的遺產稅否則無法過戶，讓完全不想補稅的賣方進退兩難。所幸經買賣雙方協調後，合意先解除買賣契約，決定等5年列管期滿後再重新簽約，這才驚險化解了賠償買方違約金的危機。

鄭文在指出，這類爭議層出不窮的根本原因，在於土地登記簿謄本上根本不會顯示任何列管字樣，只會記載所有權人是繼承取得。而當年到底是應稅還是免稅，只有寫在國稅局核發的遺產稅完免稅證明書裡。這份證明書是非公開資料且只有一份，往往由共同繼承人中的其中一人保管，導致其他繼承人完全不知情，進而盲目簽約出售。

針對繼承農地地政事務所既有行政流程的疏漏，鄭文在強烈建議，地政事務所在辦理這類免稅繼承登記時，應參考合宜住宅的限制過戶註記做法，直接在土地謄本上標示列管到期日，以確保農地交易安全。但在制度改變前，繼承人從共同繼承人處拿回土地權狀正本時，務必影印或向國稅局補發一份遺產稅完免稅證明書，確認是否還在5年列管期內。

最後，他提醒，在大繼承時代下，繼承來的農地是已繳稅還是免稅列管，關係到繼承後5年內能否自由出售。民眾在出售繼承農地前，記得一定要先停、看、聽，仔細審閱遺產稅完免稅證明書，或者請專業地政士先行協助評估。切勿在列管期間判斷錯誤盲目簽約，否則一旦簽下買賣契約，將直接面臨必須補繳高額遺產稅，或者是支付買方違約金的重大經濟損失。