網路溫度計／從美國經驗　看台灣房市「崩盤」可能性！

圖、文／網路溫度計

台灣房價從2015年的高點開始逐年往下修正，不願低價售出的賣方與不願買高的買方開始了兩方心理戰。讓我們暫且粗略地想一個問題，誰會在意房價的走勢？粗略地講，就是買屋自住的人，與房市投資客。對於買屋自住的人來說，老一輩的人早已經擁有一所避風港，因此他們不需要擔心這問題；而這問題離太年輕的人還太遠了些，因此他們不需要面臨這問題；因而最在意房價走勢的人就集中在出社會工作而還沒買房的這人群中，這群人大概會在他們未來的10年內購屋，就是所謂的首購族。

現在台灣處於高房價與高物價的時代，買房這個想法幾乎成為了有錢人的特權，對一般人而言它幾乎是個遙不可及的夢想，而房價向下修正則成為了希望。對房屋市場稍微有些了解的人對於2008年美國房市崩盤應該不陌生，而在不久的未來是否有可能在台灣重新上演一次那齣惡夢呢？

2008年美國房市會崩盤的原因十分不簡單，但我先簡單地用供需做為切入點。其主要原因就是銀行手上太多房屋，但銀行需要現金來周轉每日的業務，他們必須賣掉房屋來換取流動性高的現金，因此銀行進行了大量房屋法拍，賣壓使得房屋價格快速向下崩跌。而銀行手上為什麼會有太多的房屋？這是因為房屋貸款人的違約所造成。但是違約量要大到能夠撼動整個房屋市場，那就代表銀行當初放款出去的金額十分巨大，因此在貸款人違約後，才會有巨大的房屋量回流到銀行手上。

以下是取自中央銀行房屋貸款餘額的資料，也就是全台灣銀行房屋放款的總餘額，餘額代表貸款人尚未償還給放款銀行的總金額，他們需要在未來10、20或者30年內將這筆錢慢慢地還給銀行。從圖形來看，餘額逐年升高，似乎滿足了累積放款餘額高的條件。

接著讓我們從貸款人違約的角度切入，買屋自住的人不一定會在房市向下修正的時候違約，他們可能為了有個居所而繼續繳款，如果連買屋自住用的人都違約了，那事情肯定很嚴重了。銀行的房屋放款幾乎都是浮動利率，如果貸款基準利率升高，貸款人的每月還款金額就會增加，過去美國銀行貸款基準利率一路走升到2007年，因而貸款人的債務負擔愈來愈重，也就是每月要償還給銀行的錢變多了。

一般而言，銀行承做房屋放款就是希望能從未來的利息收入獲利，因此他們會挑選客戶，像是收入穩定的公務員或上班族。當初美國放款銀行承做了許多次級房貸，次級的意思就是貸款人收入未達銀行放款核定標準，也就是收入不高或者沒有一份穩定工作的人，這群人每月能夠穩定還款的能力本來就有限，而次級房貸的貸款利率又比普通房貸的利率高出二至三個百分點，因此次級貸款人的債務負擔又比一般人更重了。而且銀行為了承做更多生意，而故意壓低前一到兩年的房屋貸款利息，讓貸款人覺得他們付得起這債務，但是他們卻沒有特別去考慮到第三年開始的高利息因而往往於第三年後開始違約，這是一種商品設計上的手法，至於這樣的設計好不好，道不道德，我就不給予評價了。

銀行貸款利率的走升、第三年開始的利息升高與次級貸款這三點造成了房屋貸款人大量違約。

美國經驗能不能照搬？台灣房市未來究竟如何？！

本文未完，精采全文詳見：從美國房市經驗，看台灣房市「崩盤」可能性！(作者：廖家揚  *本篇為讀者投稿)

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