買房租房哪個好？　專家說：買房要先有一桶金當頭期款

生活中心／台北報導

「有土斯有財！？」買房置產成為東方人根深蒂固的人生目標與理財方式之一，但台灣的房價所得比平均已超過9倍以上，等同一般上班族不吃不喝九年才買得到一間房子，而台北市更達15倍的天價，讓市井小民們望其項背。雖然近年房價趨於平緩，但仍有不少人認為「買不如租」，寧願當無殼蝸牛，也不要一輩子被房貸壓得喘不過氣。究竟，在現在的景氣下，到底該租房子還是買房子呢？三立《全民金融通》節目邀請了金融研訓院所長陳敏宏、房產專家張旭嵐，來幫上班族分析，租房、買房哪個好？

▲▼三立《全民金融通》節目，討論「租房、買房哪個好？」，教民眾如何在人生不同階段選擇最適切的選擇。（圖／截自《全民金融通》影片）

張旭嵐分析，買和租沒有絕對定論，端看個人的人生規劃和財務觀念，剛進社會的年輕人因為生涯變動還很大，收入也還不定，所以就近租屋較有彈性。但若工作及收入穩定，有成家的規劃，就可以考慮要長期租房或是將積蓄化作一個不動產的投資。她提醒，房租是直接成本，除了房租消費可以抵稅之外，還能享有居住的彈性，經濟壓力也較小。華人在根深蒂固有土斯有財的觀念下，買房擁有的安定感，以及可以強迫儲蓄、累積財富、傳承資產等好處，則是買房的優勢。

陳敏宏認為，買房是一輩子的事情。尤其目前高房價低薪的時代，無論租或買都有很大的財務風險，所以個人及家庭一定要做好財務規劃。若要買房則需考量二大因素：一、頭期款、二、長期穩定的現金流、足以支應房貸支出，且房貸不能超過總收入的1／3，才不致影響生活品質。雖然房貸跟房租支出差不多，但購屋還是要先有第一桶金，頭期款約房價的2到3成，至於頭期款的來源，則建議可透過個人積蓄、向父母調頭寸、向兄弟姐妹集資、或選擇離市區遠一點的房子用通勤時間換取價格空間、選擇預售屋可以延長2-3年的頭期款期限、考慮貸款成數高的銀行配合，或透過投資理財錢滾錢。但他也提醒貸款成數高也還是要還款，投資理財則有它的風險。

▲▼金融研訓院所長陳敏宏、房產專家張旭嵐，教大家買房跟租房的選擇方式。（圖／截自《全民金融通》影片）

張旭嵐指出，選擇房貸的考量，不外乎貸款的總額／成數、貸款利率、貸款期間及寬限期等差異，而人的信用跟抵押品房子的價值，會決定貸款的成數及利率。並非利率越低就越好，而是要配合個人財務狀況及還款規劃，去做最適合的選擇。她建議上班族，可以先選擇有固定往來的銀行，如薪轉戶或保險及信用卡的金融機構，較了解你的財務狀況及信用狀況，會更容易找到適合自己的房貸方案。另外，政府也有提供青年成家貸款等優惠利率供購屋族運用，但因為有800萬的上限，若貸款金額較高，仍要另外尋求其它貸款方案來配合，整體規劃下來未必是最優惠的方案，這些都要配合個人還款條件全盤考量。

張旭嵐也建議房貸族，在還款的規劃上，除了定期的還款計劃之外，若手上有大筆的獎金或收入，是否要提前還款減輕房貸壓力，或透過投資理財錢滾錢再一次還掉本金，端視個人的投資能力與績效。若以目前房貸的平均利率2%左右而言，房貸族有把握自己的理財的投資投報率能超過2％，就可以先透過錢滾錢來賺取更多的資金來償還房貸。若沒有把握有2％以上的獲利，則建議先還本金減少利息支持，得以無債一身輕。但她也提醒，各家房貸方案不一，有些提前還款會有違約金，要先行了解才做規劃。

▲▼上班族請教專家買房規劃、及還房貸的方式。金融懶人包提供「買房或租房的機會成本選擇」。（圖／截自《全民金融通》影片）

【台北房價高不可攀 異鄉求職者等退休再返鄉養老？】

陳敏宏建議，現階段不買房，更要提早進行退休規劃，不要等到退休時沒房又沒錢，一樣無法返鄉養老。此外，台北生活機能、醫療資源較外縣市完善，需考量30年後返鄉養老是否能適應。若屆時想繼續留在台北，更追不起台北的房價。反觀家鄉，30年後也能也有重大改變、房價上漲，退休後有同樣買不起的問題。並非房價貴就不買房，買房要有策略，例如由遠而近、由郊區到市區、由小到大。只要做好財務規劃，夢想成家非難事。

【四十年期房貸方案 減輕還款壓力？利息變多？】

張旭嵐指出，整體40年累計的利息支出一定比20年期高，但考量多數的購屋者可能10~15年就會換房，因此對於懂得彈性運用資金，有具體理財規劃的人而言，較長的房貸期數可以讓初期的繳貸壓力較低，也有機會用多餘的資金錢滾錢，賺到利息。但提醒購屋族，對於收入固定的上班族而言，若不擅理財，留下來的錢容易花掉，不如選擇年限較短的方案，以避免錢亂花。

【房貸方案推陳出新 如何辦理房貸轉貸？】

各家金融業者推出不同優惠利率或條件搶攻房貸市場，消費者若想轉貸，就要考量是否會有衍生的費用，如代書服務費、設定及塗銷費用、地政機關設定規費及書狀費、銀行手續費（代償費、鑑價費、帳戶管理費及作業費）等，因此消費者在詢問或比較利率的同時，還應該詳細了解附加費用與條件，才能清楚分析貸款成本。

【金融懶人包】

買或租？一切都是機會成本的選擇

若你是社會新鮮人或學生，在短時間內可能會遷移或搬離，選屋時更為彈性，能配合上班地點或學校附近承租房子，減少通勤時間，而且你對不同的生活圈有很高的適應力。

對於己經有經濟能力或家庭的人而言，租屋，你能夠依需求房子，享受好的生活品質，又能有多餘的錢，可以用在其他花費上，能依照工作地點選擇交通方便的租屋處。但租屋的人，房子住再久，所有權還是房東的，而且當你年紀大的時候可能面臨到不好租房的困境。然而買屋，可以讓你擁有自己的房子，內心踏實，還能等待房子未來增值的可能性，相對你也得承受比較大的經濟壓力，和購屋的無形機會成本。

不論買房或租屋，你都應該要長期維持開源節流、多方儲蓄的習慣。

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（編輯：林賢雅）