MyGonews企業連辦公室都走起「高級訂製風」

▲瑞普萊坊總經理劉美華表示，近兩年企業重砸超過600億購置總部，整棟預售連兩年破百億，高級訂製風成潮流（圖／資料照）

文／蕭又安／MyGonews買購房地產新聞

對抗高租金，再加上整合企業資源、提升品牌門面等內部需求，帶動企業吹起投資、興建總部的風潮。根據瑞普萊坊市場研究部2019年12月23日統計發佈2018、2019年各大集團共砸了618億元購置企業總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規模上看千億。瑞普萊坊總經理劉美華表示，為了確保辦公室的空間租用成本，企業紛紛改以「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權、預售屋市場，用長租、期貨產品，不但能避險，更能進一步厚植資產潛力。

劉美華說明，台北市辦公室租金連年增長，2019年漲幅2.2％，累積5年漲幅更高達1成，再加上空置率下降至5.5％，而且未來3年缺乏新增供給，致使房東續漲租金的態度明確，也使房客起心動念，轉租為買。根據瑞普萊坊市場研究部統計，截止到12月23日，商辦市場成交了277億元，較2018年增23％，其中，整棟預售的總部辦公室交易120億元，更佔整體商辦43％，連辦公室都走起「高級訂製風」。

▲2019年商辦成交了277億元,較2018年增23%（圖／瑞普萊坊統計至2019年12月23日）

劉美華進一步說明，2019年最大的兩筆企業總部交易都是預售的企業總部，分別是聯強集團以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬，刷新了南港歷史記錄；無獨有偶國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬。兩案的總價、單價規模都打破區域行情。
 
劉美華解釋，建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口，打破過去先建後售或是分戶招租的模式，改以「整棟預售」的顧問式銷售策略，掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產生的成本。另一方面，對買方而言，購置企業總部在財務、管理、企業形象都有加分效果。首先，財務面可以免除未來備漲租、搬遷的不確定性，還能增益資產實力，甚至還有機會透過出租剩餘閒置空間，創造額外收入；管理面則易於整合企業資源、組織調度、內部溝通；企業形象則無論是對內部人員招募或對外業務接洽，都能創造出不凡的格局與友善的環境。
 
劉美華分析，以產業需求來看，服務業的企業總部量體規劃至少要6,000坪，土地面積則以800-1,000坪為主；製造業的企業總部量體規劃則至少8,000坪以上，土地面積則要1,500-2,000坪左右。另外，從區位來看，服務業的企業總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道，周邊產業機能完善的商圈；製造業總部則多選擇在工業區附近或者市中心的外圍，以產業聚落及未來發展潛力為評估重點。
 
劉美華補充，由於市中心土地稀少且昂貴，難以找到大面積的基地，選擇商業區高容積的土地，或者將舊有商辦大樓進行危老或都更，取得更多容積獎勵，甚至把容積移轉做為購地的必要策略，以到達總量體的需求，也是評估、投資的趨勢。而且未來辦公室市場將不是買了就蓋、蓋了就賣的賣方市場，因此前期的市場調查、產品定位、物管規劃、預招商作業，都將決定案件的成敗。
 
瑞普萊坊商業物業代理部資深經理陳瑛佳表示，如今台北市A辦平均空置率約4％-5％左右，信義計畫區甚至不到3％，市場租金也不斷再高漲，甚至出現一辦難求的現象。這波需求將外溢到內科、南港及北士科，目前長虹，華固等以高級辦公室、廠辦產品為主力的建商早已購置土地，為這波需求提早佈局。

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