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賴正鎰:下半年價量齊揚,估全年有望破兆元

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▲全球貨幣寬鬆,資金浪潮湧向房地產,賴正鎰:全台房市幾乎免疫,台中與台南表現最優,估全台全年仍有望破兆元(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

全國商總理事長賴正鎰2020年7月9日在商總H1不動產委員會記者會指出,六都在上半年預售推案總戶數已達到預估2020年總量的42%;且預售及新成屋推案僅較2019年同期略減1.8%。他也以推案戶數統計數字分析,台中市推案戶數在六都占比達26.8%而居冠。台南市房市2020年上半年更急起直追,推案量較2019年同期成長60%,成長率高居全國第一,這些都說明了房地產在上半年可說是「幾乎完全免疫」。
 
他認為,建商將228及520檔期延遲推案避開疫情,6月起各大建商加大搶地之快狠準、都更審議增速、看房人潮組數回籠多及成交比提高,已回復到2019年下半年水準。他預估2020年下半年「價揚、量增」,各地推案與成交速度會更加熱絡,預估全國的年推案總量仍有機會破兆元。
 
賴正鎰分析,新冠肺炎疫情在全球造成千萬人確診染疫,超過50萬人死亡,所幸已陸續控制中,各國加緊研發疫苗,甚至到人體試驗階段,世界各國分階段局部解除管制,全球景氣亟待復甦,各國採貨幣寬鬆策略來抗疫救經濟,資金氾濫湧入股匯市,使得多個國家股市大漲,儘管中美貿易戰仍有變數,但各國均以振興與防疫並行。
 
在台灣,整體經濟格局已明顯反轉向上,股匯市的資金浪潮,更外溢湧向房地產,房市升溫而持續帶動國內都更案熱度,像是雙北地區,2020年都更案件創新高,新北市政府更祭出「都市更新106重建專案計畫」,加速都更審查績效再添利多。
 
賴正鎰指出,台灣內有台商資金回游要趕在2020年8月14日「海外資金回台專法」首年8%優惠稅率期限前匯回;外有中美貿易戰未止及大陸即將通過港版國安法的隱性風險,都讓台商海外資金的移動與布局加速,台灣是最安全的地方,無限的資金追逐有限的投資標的,無論是股市或房市、產業經濟,下半年開始蓄勢待發、不漲也難。
 
尤其台灣防疫成果良好,政府七月起陸續推出安心國旅及振興三倍券,他看好下半年經濟及觀光旅遊業可望逐步邁向復甦之路,回台資金多到爆,加上國內利率持續低檔與股匯市屢創紅盤,房市也有機會再挑戰一波新高點。
 
他說,台商回流商辦大熱門,不少頂級商辦2020年都將租金調高15%,預估台北商辦2020年平均租金會走揚,投資客也看好商辦利多,加上利率偏低,投入商辦租賃市場。在住宅部分,房東近年要申報所得只好上調租金,將稅金轉嫁租屋者,租屋者看到房貸利率下降,每月負擔利息變低,跟租屋支出相去不遠,使得租屋者不想幫房東繳房貸,興起「租不如買」念頭。

國內金融行庫2020年5、6月起,陸續推出優渥房貸利率政策,甚至降至1.349%搶客,締造歷史新低紀錄,許多有購屋及置產計劃的國人看好疫情平穩,利率低減輕房貸負擔,房價也還在盤整階段,6月起各預售建案接待中心看屋人潮,就像端午連假的國旅人潮一樣熱,加上港版國安法已通過7/1起施行,港人移民台灣購屋意願大增,出現向上U型曲線,大家預期台灣房市可能有一波漲勢,紛紛趕緊進場。
 
根據市調及內政部統計,六都推案總戶數,2020年一至六月與2019年同期相當,累計H1推案戶數達4.32萬戶,總數雖較2019年H1的4.4萬戶微幅減少(詳如附表),但已達到是2019年底時預估2020年推案戶數10萬3680戶的42%,建案看好台商回流資金及自住剛需,土地交易更是火紅。

▲六都2020 H1 預售推案戶數與去年同期比較(圖/六都不動產開發公會、市調資料)

賴正鎰歸納了上半年房市六大現象,(一)建商積極買地、標地,(二)成交持穩,價格微揚,(三)房貸利息降低,(四)台商回流加速,國內游資多,(五)新預售屋的坪數放大,從45坪增為60坪,(六)建築成本每坪上揚1.5萬元。
 
他說,2020年上半年上市櫃企業商用不動產及土地市場交易金額為1,530億元;從買方類別來看,建設類以553億元佔了57%,建商大動作囤地可見一斑。台灣低利環境搭配豐沛游資,建商搶地、囤地之餘,也全力投入都更與合建,連壽險業也開始搶標地上權土地;尤其台北市區土地供給有限,多數要靠都更取得土地,但每個都更案走完程序都要10至15年,墊高建商經營成本,未來台北房價只會大幅上漲。
 
賴正鎰表示,2020年以來營建缺工缺料成本高漲,經業界估算2020年每坪住宅營造成本較2019年約漲1.5萬元,看來「房價真的回不去了」。他還觀察到2020年房地產市場發現自住與置產投資的買盤都已經進場,目前市場上來客量不僅恢復到新冠肺炎疫情前的熱絡,甚至還多了一、二成,且成交率也明顯提高。
 
他說,六都預售及新成屋推案,2020年上半年Q1受疫情影響略有緊縮,但5月底疫情平穩及低率走低激勵,買盤漸回溫,Q2僅減少1.8%。上半年推案戶數統計,台中市在六都占比26.8%,全國居冠,這是受到捷運綠線即將通車、水湳經貿園區、屯區與海線重大建設陸續到位,受人口紅利與軌道經濟雙重加持,不僅讓台中市的房市開出紅盤外,建商更加重布局南投與彰化等大台中衛星城市。
 
此外,台南市因基期低,加上鐵路地下化開工、運河星鑽區段徵收、南台南副都心區段徵收,南科廠商擴大投資等重大建設效益持續發燒,房市急起直追,推案量成長60%,高居全國第一;其次,人口最多的新北市,推案量也成長15.3%,板橋、新店、新莊、淡水等區推案量最集中。
 
展望下半年到明年的房市趨勢,賴正鎰認為將呈現五大格局,包括(一)雙北建地日益稀有,在政策面作多,加速都更審議程序情形下,優質地段的都更與合建案,重獲建商青睞。(二)換屋型需求提高,50、60坪中大坪數產品再度抬頭,去化加快。(三)受營建成本上漲,預估各地新建案開案價,傾向調漲約12至15%。(四)商用不動產及土地市場交易將創歷年新高。(五)科技業及製造業擴廠需求成長擴大,工業地產交易量攀升,桃園及中南部等土地單價較低的工業區及周邊土地,吸引台商布局設置廠辦。
 
商總不動產委員會主委、中華民國不動產代銷公會全聯會理事謝坤成指出,產業回流和低利率,對房市都是強心針,對換屋置產族而言,買房子不單是居住,更是享受生活,他觀察目前市場有幾個有趣現象,就是「預售快、成屋慢」、「搶早鳥優惠價很夯」、「低自備款產品熱賣」、「25坪以下2房2衛天下無敵」、「後案拱前案,單價越拱越高」。
 
他說,以近二年推案量及建照核發總樓地板面積居六都之冠的台中市為例,捷運綠線2020年底將通車,加上鐵路立體化等各項重大建設完工,生活機能大幅翻轉,吸引各方買盤湧入,原先業界預估全年推案約2500億,但延遲性推案陸續就位,台中全年上看2800億水準,同時各區新案成交價幾乎站穩30萬元/坪。

【本文獲得「MyGonews」授權刊登】原文在此

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