全球布局　如何找出下一個房地產長期成長的亮點？

2020/08/23 15:26:00

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文／Money錢

▲（圖／翻攝自Money錢）

在不同的生命階段，會有不同的消費需求與投資目標，而購房的剛性需求往往出現在年輕人準備成家之時，當年輕人成家的數目越多，通常意味著有更多的購房需求，因此，當我們想要評估不動產的長期趨勢，國家或地區的人口結構組成是不能忽略的重點。

展望未來十年(見下表)，年輕人購房的主要剛性需求將逐漸由X世代(1965-1980年出生)轉移到Y世代(1981-1996年出生，又稱千禧世代)，目前全球約有19億的人口屬於Y世代。

▲（圖／翻攝自Money錢）

值得注意的是，在2020年至2030年的十年間，Y世代將佔勞動力的最大份額，預計2030年將佔全球工作年齡人口(working age population)的40%，也將是未來十年經濟成長的主要受惠者。

當我們想要評估不動產的長期趨勢，經濟成長相對快速且Y世代人口佔比高的國家，是我們不可忽略的焦點，因為伴隨收入與成家需求的增加，預計將讓這些國家的Y世代年輕人成為推動房地產發展的重要力量，按照這一標準來分析，亞太地區國家，例如中國，印度，菲律賓，越南和印尼(見下圖右上方紅點)，在經濟成長與Y世代人口佔比，相較其他國家都處於相對的優勢。

▲（圖／翻攝自Money錢）

或許你會說，千禧世代(Y世代)的消費習慣與年長的一輩不同，他們通常崇尚自由不喜歡被約束，因此會比較偏向租房子而不是購買自己擁有的房產。但是，全球研究表明，目前有40％的千禧世代擁有自己的房屋，另外60%沒有房子的人，其中80％想買房，這樣的想法是很可以理解的，畢竟，擁有自己的房子對於很多人來說，是見證人生打拼成果的重要里程碑，在經濟快速成長的地方更是這樣。

結論

人口的增長或減少，就像是溫水煮青蛙，都是緩慢與無感的過程，因此，房地產景氣分析的影響因素中，大多忽略人口結構的重要性。但若將觀察的時間拉長，以一個世代或兩個世代的人口趨勢分析，會發現人口因素對整個社會、經濟，甚至國家發展，都產生極大的影響，當然也包括房地產市場在內！當你在進行長期資產配置規劃的時候，不動產是不可或缺的一環，建議您可以從人口結構出發，並輔以經濟成長進行篩選，或直接參考下圖，找出值得您留意的城市進行進一步的研究與評估。