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提前償還房貸少這個動作 將會損失近萬元的效益

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文/Money錢

▲(圖/翻攝自Money錢)

一個小動作攸關『提前償還房貸』的效益

在前一篇文章房貸怎麼還最划算?獲得獎金要先還嗎? 你所不知道的三個祕密!,我們告訴讀者,『 提前償還房貸 』所獲得的報酬率是遠低於房貸利率,除此之外,也透過例子舉例 提前償還房貸 所獲得的效益比定存還差。

但是,各位讀者是否有發現其中一個很詭譎的現象,房貸的利率是1.3%,而定存的利率則是0.8%。如果提前償還得效益比定存還差,那一直借房貸拿去定存不就穩賺不賠嗎?這個行為對於銀行來說是個穩虧的交易不是嗎?有可能嗎?因此,在這一篇文章,我將解答這其中的奧秘。

我們舉之前相同的例子來說明: 跟銀行貸款1000萬,固定利率1.3%,20年期,本息攤還的方法

透過房貸提前償還計算機,每期的房貸支出約為: 47340

如果提前償還一百萬,相當於跟銀行貸款900萬,固定利率1.3%,20年期

透過房貸提前償還計算機,每期的房貸支出約為: 42606

47340 vs 42606

這兩組數字非常重要

在前篇文章,我們的計算方式是透過提前償還房貸所省下的利息當做基準,用來比較多餘的閒置資金做定存以及指數化投資的差異。對於多餘資金的一次性動作比較上是沒有問題,但是如果考量到提前償還後所產生的現金流效益來說,可就有不一樣的結果。

假設投資人執行提前償還房貸的動作,每個月將會多出47340-42606=4734的機會成本。

對於此機會成本的處置方式將影響優先償還房貸的效益。

▲(圖/翻攝自Money錢)

根據上述圖表所示,採用提前償還房貸所省下的利息為136166元,如果將剛剛所提及的每期4734元的機會成本拿來做定存,則後者在二十年期間所產生的效益約為10萬元,如此一來,透過提前償還房貸整體所創造的利潤就會優於把多餘資金單純做定存的行為。

處置機會成本的小動作攸關提前償還房貸的大效益

各位讀者,就是這個小動作,非常非常的重要!

當我們考慮還與不還哪種比較划算

其實在比較下列的方式看哪一個還得少
(一百萬利潤產生方式為最保守無風險的定存)

不還: 1000萬的房貸總額 – 100萬現金 – 100萬產生的利潤

vs

還: (1000-100萬)的房貸總額 – 提前償還每月現金流產生的利潤

只要 不還的總額 > 還的總額,就表示提前償還是比較有效益的

也就是下列這個式子必須要成立

1000萬房貸 – 100萬 – 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 – 每月現金流利潤

讓我們來拆解這個式子

1000萬房貸 – 100萬 – 100萬的定存利潤 > 900萬的房貸 – 每月現金流利潤
(11361661) – 100萬 – (172764) > (10225495) – 每月現金流利潤

加減乘除移動式子可以得到

=> 每月現金流利潤 > 36598

=> 36598 = 一百萬定存利潤 – 省下的利息錢

這個意思是
只要你將每個月的現金流產生的利潤高於36598就可以提前還款
而定存就可以做到這件事情!

這也是為什麼如果把4000元拿去花掉或是不理他
應選擇將資金拿去定存而不是提前償還的原因所在

因為你根本無法透過現金流產生利潤!

因此,如果你目前有需要償還房貸的問題,YP提供下列思考方向提供你參考

1.你是個有紀律的人,願意每個月將提前償還房貸所產生的現金流都作定存,建議提前償還房貸並且確實執行定存動作

2.只想作一次性的動作,也不願意承擔太大的風險,請將多餘資金作定存

3.只想作一次性的動作,願意承擔一點風險,請參考YP所提倡的指數化投資

舉個更簡單明白的例子,假設你目前有一百萬,提前償還房貸每個月可以多獲得4000元的機會成本

1.如果你會把4000元拿去花掉或是不理它: 建議將一百萬拿去定存或是投資

2.如果你會把4000元拿去做定存: 請提前償還房貸一百萬

3.每個月對於4000元處置的小動作攸關整體的決策!

不管你選擇的方式是什麼,你都必須理解以下四點

1.提前還款的報酬率 小於 房貸利率

2.提前償還的所產生的現金流不做任何規劃(定存)其效益 < 不償還房貸直接做定存

3.提前償還的所產生的現金流做定存規劃所獲得效益 > 不償還房貸直接做定存

4.將提前償還的資金拿去投資有可能比直接償還房貸獲得更好的報酬

以上就是對於提前償還房貸的分析,希望各位讀者都能找到適合自己的償還方式。

本文轉載自小資YP投資理財筆記,原文點此,更多請看粉專:https://www.facebook.com/ypfinance/

※本文由Money錢授權刊載,未經同意禁止轉載。

原文在此:https://www.moneynet.com.tw/article/11629?utm_source=setntoday

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