疫情擊垮了這種房子!專家:退租、空租、降租、價跌

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記者陳韋帆/台北報導

在這波疫情下,台灣房市發生重大變化!根據宏大國際資產資料,近2年營建成本走揚2~3成,甚至部分超過5成。宏大國際資產總經理陳益盛分析,房價醞釀著非漲不可的壓力,但也不代表每樣都能買,他指出「商用不動產中的店面產品,就必須謹慎挑選。

▲店面在消費習慣改變、疫情衝擊下,空租率不斷攀升。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

陳益盛分析,近年房市可用2018年做分野,自2018年起,僑外資來台投資每年都約落在100億美元,加上疫情帶動下,加速資金回流,台商回台投資設廠已成商用不動產市場一大主流,帶動了房地產的上漲與熱絡,以四大類商用不動產而言,各有其不同的市場走勢與變化。

一、辦公室/商辦

近年因外資的加碼來台投資或擴產、各類型電子商務、生技等新興產業持續新增投資,加上舊換新商辦搬遷潮,由於新增供給有限,需求則持續增加,市場上優質個案仍是僧多粥少,價格續創新高。辦公室市場天氣呈現「小太陽」。

頂級A辦市場達到空前的新高租金行情,平均已達3000元/坪,而信義計畫區較搶手的頂級商辦已有3棟在近年已有突破4000元/坪的案例;台北市B辦「捷運商辦」指名度前三名,分別是南京復興站、松江南京站、台北車站三個捷運商圈,平均租金也約每坪1600元~2000元不等,租金持續看升。

二、零售店面

零售業在民間消費習慣改變後,街邊店面市場近年來一路下滑,加上疫情衝擊,售價、租金多數也持續下跌,退租、空屋率也不斷攀新高,台北市中心各大商圈空屋率都逾10%~15%之間,投報率亦隨之下探。

陳益盛分析,店面是幾大類商用不動產投報率最低產品,除非是透天產品,台北市如果沒有2.5%以上投報率,其他縣市至少要3~4%,否則不要輕易出手。街邊店面經營,對的地點搭配對的產品,品牌的經營,還須善用O2O的通路與行銷,都是存活的必備功夫。整體而言,店面市場持續「在雨中」。

三、工業/廠房

廠房是近年來最熱絡的項目,陳益盛指出源自四大需求,分別是台商回台設廠、外資加碼、電商物流消費驟增、農地工用搬遷。全台工廠登記家數, 近年也從每年的4、5千家,到了去年(109年)倍增到10,434家。這類型需求因迫切,因此他這三年來也經常南來北往,自行驅車或搭高鐵幫客戶代尋適合的標的。

而工業區開發近年來是停滯的,因都會區設立工業區土地成本太高,不論官方或民間都鮮少在此投入,因此市場供需嚴重失衡。具宏大國際資產的統計,新北、桃園工業土地,交易熱絡之外,漲幅也是幾大類型商用不動產之冠,近四來幾乎是每年漲10%的概念。目前新北工業地精華地段大馬路,交易單價突破百萬元案例的,已有五股、新店、中和及三重等區,而市場需求仍在,看好工業不動產為「萬里晴」好天氣。

四、土地

全台土地交易量已連續4年攀升,建造執照核發逐年有感增加,並於2020年創近20年歷史新高,建照樓地板面積達到約1,255萬坪。土地是建築最大原料,預估在資金充裕、通膨壓力緩緩呈現之際,預估房市將先蹲後跳,上市建商多持續購地。

近年六都建商購地最小規模,北市300坪、新北500坪、其他四都則是上千坪起跳,陳益盛指出,全台灣因水泥、鋼筋等各項建材原物料及工資不斷走揚,建商在購地策略上也將因地制宜調整,北、中、南土地交易呈現「晴時多雲」。

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