新青安鬆綁真相2／房貸利率回不去了！　專家：首購族留意3大風險

2025/09/12 06:53:00

圖、文／鏡週刊

政府放寬新青安專案，排除在《銀行法》72-2條的限制，為首購族開出一條水路，然而，能否順利交屋，仍取決於利率、銀行鑑價、核貸條件等因素；專家提醒，新青安專案的1,000萬房貸金額並非人人吃得到，統計數據可看出，平均每戶核貸772萬元，而一般房貸利率也回不去了，目前都要2.5％起跳，再加上銀行鑑價追不上成交價的雙重擠壓之下，民眾自備款仍要多準備，因應資金缺口。

「新青安雖然鬆綁，但銀行仍受限貸令的箝制，必須嚴控不動產放款集中度，因此核貸時綁手綁腳，會用提高利率或降低成數來篩選貸款人。」房貸專家喬王提醒，目前房市的「政策紅利」和「市場風險」並存，首購族應掂掂荷包、確保財務支出，並掌握3大購屋攻略。

1、新青安補貼若結束，房貸壓力跳增

新青安讓首購族嘗甜頭，政府提供2碼的補貼，目前利率是1.775％，但房市專家何世昌提醒，新青安政策是暫時性的，「補貼到明年7月31日結束，能否繼續補貼仍未知，若回歸銀行的一般地板價，估計會落在2.5％以上。」他說，民眾應確認家庭收入即使在利率回升後，仍能輕鬆負擔每月房貸，避免因為利率彈升而造成生活品質的巨大壓力。

此外，民眾也要避免過度依賴寬限期，新青安提供最多5年寬限期，前5年還息不還本，雖能減輕初期壓力，但寬限期結束將面臨本息均攤的負擔，壓力暴增。

2、自備款備足，銀行鑑價追不上成交價

房市專家Zack建議，首購族應準備至少3成的自備款，以應付銀行鑑價與成交價之間的落差。

近年房市走高，銀行基於風險控管，鑑價趨於保守，若以成交價1,000萬元來看，銀行鑑價只給出900萬元，民眾能核貸的額度為8成，是以900萬元的8成計算，最終核貸金額720萬元，與原本設想的1,000萬×8成＝800萬元，就產生80萬元的差距。「最終以銀行的鑑價金額為準，民眾要自行補足80萬元的缺口，因此要準備至少3成資金，避免貸不到錢、反悔解約。」Zack說。

3、善用非銀行體系的房貸管道

「壽險公司、農會等，不適用《銀行法》法規，所以不受72-2條規範的限制，民眾可向這些非銀行體系的管道申辦房貸，可望爭取優惠。」喬王教戰，傳統銀行之外，壽險公司也承作房貸，若是保戶可享較優惠利率。

而各地農漁會推出自己的青安版方案，也有數位銀行如將來銀行，為首購族提供房貸專案，將來銀行指出，雖同樣有《銀行法》72-2條限制，不過水位不如傳統銀行這麼滿，仍有餘裕，而數位銀行的優勢就是免排隊，線上就能辦，利率2.48％起，但房屋坐落僅限於雙北、桃園、新竹、台中等地區承作。