胡偉良／央行打房下台灣房地產　已成一場經濟數據與社會幸福的拉鋸戰？

文／品嘉建設  創辦人 胡偉良

近年來，台灣央行為抑制房價泡沫化，實施了一系列打房措施，包括限制貸款成數、調整選擇性信用管制等。這些政策表面上看似改變了民眾的購屋觀念，從過去的「有土斯有財」轉向更理性的資產配置，但更深層的影響是將房地產從「神壇」上拉下，使其逐漸回歸基本面。

然而，這一過程也引發了對經濟穩定與社會幸福的雙重憂慮，尤其是當台灣的房地產與營建業合計占GDP近10%的背景下，任何劇烈調整都可能帶來連鎖反應。

一、房地產在台灣經濟中的真實地位：

數據與貢獻的矛盾 根據統計，營建工程業占台灣GDP約2.7%～3.3%，不動產業占比約6%～7%，兩者合計約9%～10%。這一比例雖低於製造業（如2024年製造業對GDP成長貢獻達2.68個百分點），但仍不容小覷。尤其需要注意的是，房地產的經濟影響遠超其直接產值。它牽動上下游產業鏈，包括建材、金融、裝修、法律服務等，形成所謂的「房地產乘數效應」。

此外，房地產作為抵押品的核心角色，更與金融體系穩定性緊密相連。 央行強調「房地產對經濟成長貢獻不大」，實則指向打房政策後其「邊際貢獻」的下降。在政策壓制下，房市交易量縮、價格漲幅放緩，直接導致營建與不動產業對GDP成長的拉動力減弱。這種「邊際貢獻」的下滑，反映了政策調控的短期成效，但也掩蓋了一個關鍵問題：若房市硬著陸，其對經濟的負面外溢效果可能遠超數據所顯示的占比。

 二、歷史鏡鑒：日本與中國的房市崩盤教訓

台灣當前的房市調控，容易讓人聯想到1990年的日本與2020年中國的經驗。日本在泡沫經濟時期，房地產被視為「永不下跌」的資產，但隨著央行緊縮政策，房價崩盤後引發長期通縮與經濟停滞。中國則在「房住不炒」政策下，面臨恒大等房企債務危機，連帶拖累地方財政與消費信心。這兩者的共同教訓在於：房地產的「軟著陸」極難實現，一旦市場預期反轉，可能觸發資產負債表衰退。

台灣與日本、中國的差異在於經濟規模與政策工具靈活性，但核心風險相似：若房價持續下跌，將導致家庭財富縮水、消費緊縮，並進一步影響企業投資意願。尤其台灣房地產占家庭資產比例偏高，其波動對民生幸福感的衝擊更為直接。

三、經濟數據與社會幸福的脫鉤：

為何9%的占比卻有100%的關注度？ 儘管營建與不動產業合計占GDP不到10%，但社會對房市政策的關注度遠高於此，原因在於房地產問題的本質已超越經濟數據，成為社會公平與居住正義的象徵。

1. 居住安全與世代矛盾：高房價不僅是經濟問題，更是年輕世代對未來希望的消磨。當購屋成為遙不可及的夢想，社會相對剝奪感加劇，衍生出居住安全、貧富差距等議題。
2. 資產價格與財富分配：房地產是台灣家庭財富的核心組成部分，其價格波動直接影響民眾的「財富效應」。房價上漲時，有房者感到富裕，促進消費；下跌時則可能引發保守心態，抑制經濟活力。
3. 政策信任度：政府打房成效與民眾幸福感高度掛鉤。若政策被認為偏向財團或既得利益者，將削弱社會凝聚力。

 四、打房政策的兩難：短期調控與長期結構的平衡

央行的打房措施旨在避免泡沫化風險，但如何避免過度緊縮導致經濟失速，是一大挑戰。當前政策側重於需求面抑制（如貸款成數限制），但供給面問題（如都會區土地稀缺、社會住宅不足）仍未根本解決。

此外，台灣經濟高度依賴出口製造業，若房市下滑連帶影響內需，恐加劇經濟結構的脆弱性。 理想的政策應兼顧以下方向：
 1. 逐步取代房地產的經濟角色：透過產業升級（如半導體、綠能、生技）與服務業創新，降低經濟對房市的依賴。
 2. 強化社會安全網：擴大社會住宅與租金補貼，將「居住權」與「資產投資」脫鉤，減輕房價波動對民生的衝擊。
 3. 稅制改革：推動囤房稅、資本利得稅等，引導資金從炒房轉向實體投資。

 五、胡偉良觀點：房地產的「去神化」與經濟轉型契機

品嘉建設胡偉良認為，台灣央行的打房政策，確實在一定程度上扭轉了房地產的預期心理，使其從「神壇」走向理性。然而，這一過程若缺乏配套措施，可能付出經濟下滑與社會矛盾的代價。歷史經驗表明，房市硬著陸的風險不容輕忽，但長期而言，台灣經濟必須逐步降低對房地產的依賴，才能實現更均衡的成長。

歸根結底，房地產問題的解決不僅是經濟課題，更是社會價值觀的重塑。當「住者適其屋」成為政策核心，而非將房屋視為投資工具，台灣才能真正的經濟發展與民生幸福之間找到永續平衡點。