胡偉良／都市更新愈來愈難推動？從成本結構疊加，看分回縮水與房價真相

文／品嘉建設  創辦人 胡偉良

近年來，台北市都市更新推動愈來愈困難，許多民眾直覺認為，問題在於建商不願讓利、條件談不攏，甚至有人將房價上漲歸咎於業者獲利過高。然而，若從實際制度與成本結構來檢視，會發現一個更關鍵、卻經常被忽略的事實：都市更新不是被貪婪拖垮，而是被不斷疊加的成本結構壓垮。

一、舊建物拆除與棄置成本，已不再是「可吸收的小數字」

以台北市為例，多數都市更新基地皆為四、五十年以上的老舊公寓，拆除後所產生的混凝土、磚瓦與混合營建廢棄物數量極大。過去，拆除與清運被視為工程成本的一部分，但近年情況已出現根本性改變。

一方面，合法營建廢棄物處理場的去化量能不足，導致清運需跨縣市轉運，等待時間拉長；另一方面，環保法規日益嚴格，使得棄置、分選與處理費用持續攀升。這些成本並非單次增加，而是隨著時間推移反覆上調，形成不可逆的結構性上升。以現況來看，土方及營建廢棄物的處理成本已高過預拌混凝土，其不合理性不言而喻。

對都市更新案而言，拆除階段的成本已不再是「可以吞下去」的比例，而是直接影響整體財務可行性的關鍵因素。

二、綠容率與立體綠化：理念正確，但成本真實存在

另一個近年明顯推高成本的制度，是台北市逐步推動並加嚴的「綠容率」與立體綠化要求。其政策初衷無庸置疑，是為了改善城市景觀、降低熱島效應、提升居住品質。

然而，從實務面來看，綠容率並非「無成本的美意」。它代表的是：
-建築結構設計更複雜
-施工難度與工期增加
-後續維護成本提高

尤其對都市更新案而言，這些要求並非選擇題，而是必須全面適用。更重要的是，越晚送件、越晚核定，適用的標準往往越完整、成本也越高。因此，時間本身就成為成本的一部分。

三、成本疊加的結果：分回必然縮水，而非條件談判失敗

當「舊建物拆除與棄置成本」加上「綠容率與新制建築成本」，再加上長時間審議所產生的資金、融資與風險成本，整體都更案的成本結構便會出現層層疊加的效果。若再考量即將啓動的虛坪制、日益嚴苛的環保規定，成本的上漲不言而喻。

在這樣的結構下，最終結果只有兩種可能：

第一，地主與住戶的分回比例被迫下修。

第二，案件因整體風險過高而無法成立，直接破局。

這並不是哪一方「不肯讓步」的問題，而是算術問題。成本提高，而可創造的價值並未同步倍增，分回自然只能被壓縮。

四、房價上升，未必是建商多賺，而是成本轉嫁的結果

社會大眾常以為，都市更新後的新屋價格上漲，意味著建商獲利增加。但從成本結構來看，這樣的推論並不完整。

當拆除、法遵、綠建築與時間成本全面上升，這些成本不會消失，只會被轉嫁到最終產品價格上。換言之，房價上升的背後，往往不是利潤放大，而是成本被迫反映。

若忽略這一點，只從結果指責市場，反而會導致政策與現實脫節，使都市更新更難推動，進一步壓縮供給，形成惡性循環。

五、胡偉良觀點：若不正視成本結構，都市更新只會愈來愈少

都市更新的本質，是公共安全、居住品質與城市更新的綜合工程。若制度設計只不斷加碼要求，卻未同步處理成本結構的承受能力，最終只會讓「想做的案子做不起、能做的案子愈來愈少」。

當都更案量萎縮，供給趨緊，房價自然更難下修。這不僅不是打房，反而可能成為推升房價的結構性因素。

真正需要被討論的，不是誰賺得多，而是：在成本結構不斷疊加的現實下，我們是否還希望都市更新能夠被做出來。

後記：

身為房地產開發業者，我長期身處第一線，親身感受市場的脈動。

相較於一般民眾或學者，我能更直接掌握市場資訊、資金流向與產業趨勢，也能更深切理解產業運作的真實面貌。

這樣的身分，讓我在進行市場分析時，擁有一份貼近實務的現場感與判斷力。寫完這篇分析，心情是沉重的。因為我知道，真相往往不如童話美好。但我相信，唯有正視現實，才能做出最妥善的決策。