自辦重劃穩賺不賠？開發商「砸重金」背後…學者解析：有苦說不出

記者黃韻璇／綜合報導

自辦市地重劃可以加速都市發展，近20年來，各地政府紛紛加速公辦和自辦重劃，不過也衍伸不少爭議，許多人認為自辦市地重劃政府、地主是最大受益者，過去觀感不佳，而三立iNews節目《關我什麼事》也針對「自辦市地重劃」進行分析。

自辦市地重劃除了政府能無償取得公共設施用地，地主也可以大幅提高土地價值，因此經常被認為是炒作土地，不過學者也表示，其實自辦市地重劃並沒有想像中簡單，三立iNews節目《關我什麼事》就邀請財經專家賴憲政等人分析。

▲台中七期是「公辦」，可以說是台中的曼哈頓。（圖／截自影片）

財經專家賴憲政提到都市重劃分為兩種，一種是「公辦」、一種是「自辦」，以台中七期為例就是「公辦」，七期可以說是台中的曼哈頓，重劃就好比土地像一塊布一樣開始做西裝，用布下去做就很漂亮。但有的豪宅旁邊還都是舊房子，只有自己一棟是豪宅沒用。

至於「自辦」的部分，賴憲政提到，台南有一個「華友聯開發」，專門在南部做自辦重劃，有個叫做「舉喜重劃區」，這間公司這幾年光這個重劃區就辦了400公頃，大約15個大安森林公園那麼大，經過12、13年下來這樣辦下去，整條路又直、街廓又漂亮。

但其實這個「舉喜重劃區」16.3萬坪，原本是垃圾山，還有墓地內有4000戶，需要一個一個溝通協商，條件談好才拆遷，因此才拖了12、13年，相當不容易，原本這裡的土地1坪不到1萬，幾乎是沒人要，現在已經變成1坪30萬。

▲「舉喜重劃區」辦了400公頃，約15個大安森林公園大。（圖／截自影片）

然而要辦市地重劃，究竟是不是「自辦」比「公辦」更好？逢甲大學土管系教授陳建元表示，徵收的話就是拿錢，但若是重劃，不管是「自辦」還是「公辦」，地主都可以選擇拿地而不拿錢，因為地的話就是有未來，就好比信義計畫區，就是公辦的重劃。教授也提到「公辦」是由政府來做，通常時間會拖比較久，後來政府開放「自辦」只要所有權人提供公共設施給政府，剩下就可以變建地。

▲教授表示，地主可以選擇拿地不拿錢，因為有地就是有未來。（圖／截自影片）

若是「自辦」就必須找建商，很多民眾都認為建商黑心、賺很多，台中估價師榮譽理事長楊祥銘則解釋「所有高報酬一定伴隨高風險」，我們看到賺到錢是因為他成功了，但過程中做到賠錢、地賣不出去的也很多。楊祥銘提到，重劃區的地並不是開發商的，無法用開發商的名義去借錢，所有的投資花了1、20億，花在道路、溝渠這些公共設施都是政府的，開發商無法跟銀行借錢。

▲自辦重劃並非穩賺不賠，開發商也有背後難處。（圖／截自影片）

陳建元教授也說，因為重劃土地所有權是塗掉的，配地完成後寫到土地登記簿上才可以能來當抵押品。開發商必須要花非常長的時間、非常高的資金，楊祥銘直言，因為開發商沒辦法借，都是先賣土地，先把未來要分配的抵費地的位置跟面積，拿去和營造商談先不要請款，蓋好後用土地抵押給你，另外就是重劃區內的主事者，拿未來可以分到的抵費地找投資者把錢進來，除非是很有知名度的建商有可能可以跟銀行談，不然要借錢真的很困難。

其實無論是「公辦」或「自辦」，市地重劃對於整體社會層面而言，可以促進都市健全發展、節省政府財政支出，還能健全地籍管理、符合社會公平原則，對於參加重劃土地所有權人而言，雖然需要提供土地興建公共設施，但也能增值減稅，對於民眾、居民而言也能改善生活品質。