房市冷卻中！國有地「地上權」標售9脫5　專家：溢價率不高　建商已縮手

記者陳韋帆／台北報導

▲國產署進行今年第一次地上權土地標售，9筆標脫5筆，溢價率最高僅39.41%。（圖／翻攝自Google　Maps）

國產署今年第1批9宗國有土地招標設定地上權，8日開標結果，標脫5宗，標脫率5成5，決標權利金總金額10億100萬元。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，此次標售普遍溢價率不高，最高僅39.41%，顯示房市依舊冷淡，建商已開始縮手。

國產署本批公告招標標脫5宗土地，其中有4宗為首次公告標的，包括臺北市大安區土地，位於第三種住宅區，鄰近臺師大及捷運古亭站，住宅環境相當優質，有2家投標者，由大將開發股份有限公司以權利金1億3,299萬元得標。

另1宗中山區商業區土地，位於條通商圈，區位條件極佳，亦吸引2家業者投標，由富利旺開發有限公司以3億5,000萬元得標，溢價率39.41%，為本批最高。

高雄市左營區土地，面積超過1千坪，鄰近左營高中及哈囉市場，由鑲揚國際開發有限公司得標；高雄市岡山區土地鄰近岡山火車站及省道台1線，由升鴻水電工程股份有限公司得標。

陳傑鳴分析，這次國產署推出的地上權招標案確實不少位於精華區，以平實營區地上權案來說，就位於近年台南房市當紅炸子雞的平實重劃區，該案基地超過3800坪，緊鄰平實公園、南紡購物中與平實轉運站，地段相當精華。

該重劃區近年新屋房價從2021年的3字頭，到今年平均成交已達5字頭，地段精華性與潛力性相當受到區域購屋者肯定。另外，這次招標案中，也有位於北市條通商圈或鄰近臺師大及捷運古亭站的招標案，地段也都相當精華。

陳傑鳴表示，「有屋沒地」的地上權案，是解決高房價的折衷商品，也是政府避免賤賣國土的方式。

不過，這次地上權雖標脫五宗，仍有四宗流標，陳傑鳴指出，地上權四大特性如下：

一、屆期就得歸還給政府，有錢人購買意願極低。

二、地上權推出的住宅，雖然總價雖較便宜，但只有少數銀行願意貸款，且成數不高，推案後市場買氣較一般有土地產權的產品差很多。

三、地上權需要繳地租給政府，近年公告地價近年不斷調漲，在未來調漲變數不確定下，投標地上權者都會擔心獲利被吃光光。

四、地上權綁約70年，得標者期間內都需要負責任，如果中途產生狀況，想逃跑也難。因此，也導致地上權案過往市場詢問都較低，即便地段精華，但也只有在「房市景氣大好」的上升階段，投資者較有興趣出手。

陳傑鳴指出，近年缺工缺料造成營建業物價上漲，建商開發成本提高，加上官方一連串打炒房與信用管制，加上限縮建商土建融額度、限期開發，以及去年以來五度升息，種種利空都讓目前房市出現冷卻，甚至有反轉狀況，這樣的市況並不利「地上權案」的發展，因此，估計接下來房市如果無法明顯回溫，地上權案的標案恐怕都不會太順利。

而由地上權標案的結果，一般民眾也可以藉此初步判斷房市的冷熱，一旦大量出現「招標」標不順利，那就是房市真的很冷，連建商都縮手了。

陳傑鳴表示，目前史上最重的打炒房修法「平均地權條例修正」即將正式上路，新屋預售市場買氣估計若無其它重大利多激勵，將可能持續低迷一段時間。現在建商業務策略普遍都已轉為「去庫存」、加速土地興建，以確保資金回收為主，估計持續獵地、投標地上權的動作都會趨緩。民眾此時可專注在建商與投資客出清的狀況，也許能有便宜屋可撿。

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