比買凶宅還可怕！投標法拍屋地雷多　專家揭「不點交」字樣危險係數狂飆

記者陳韋帆／台北報導

房價居高不下，部分購屋族轉向法拍屋尋求相對便宜房子投標，但專家提醒，法拍屋不僅要留意凶宅，法院拍賣公告中，若出現「不點交」字樣，危險係數將飆升，想投標的民眾應特別當心。

購買法拍屋眉角多，投標前就應當先詳讀「查封筆錄」避免意外發生，除平常最常聽到的「凶宅」，還有五大地雷區，包括「不點交」、「抵押權」、「優先購買權」、「移轉取得資格限制」、「物之瑕疵擔保請求權」等。

買法拍屋「凶宅」、「不點交」陷阱最多

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，購買法拍屋，凶宅其實從法院筆錄中容易看見端倪，房屋進入法拍程序後，法院查封時通常會詢問債務人是否曾發生「非自然死亡」事件，也會發文詢問警方是否有相關紀錄，這些資料都會寫在筆錄中，不過，相關筆錄還是會註記「應買人應自行查詢」等字樣，意指相關責任法院不負責。

而相對凶宅更容易有陷阱的，就是「不點交」字樣，他指出，房屋拍定後通常會由法院派人與得標人對接點交，「不點交」就有各種情況，如屋內仍有「租約」或「無償使用」，更慘的情況，就是「債務人持續占用」，過去還曾發生債務人占用，在法拍屋標脫後，才在屋內輕生，故出現不點交字樣，投標人就應該拉高警覺性。

法拍屋當心「抵押權」、「優先購買權」、「移轉取得資格限制」、「物之瑕疵擔保請求權」

「抵押權」過去偶有債務人雖正常繳貸，卻因普通債務人查封房屋而出現「拍定後抵押權不塗銷，可由價金中扣抵」情形，雖85年修法後，抵押權改採塗銷主義，現行規定一律拍定後塗銷，但仍建議投標人檢視公告內容，避免例外狀況。

「優先購買權」也須留意，共有人、承租人、地上權人、典權人等均擁有優先購買權，即使投標得標，仍可能被他人以同價優先購回，徒勞一場。

「移轉取得資格限制」如國宅、原住民保留地等，投標人應先確認自身是否具備資格，否則拍定後即使出價最高仍屬無效。依《強制執行法》，法拍屋買受人無

「物之瑕疵擔保請求權」，若屋況破損、漏水，得標人不得要求賠償，所有風險均須自行承擔。

法拍屋小白建議直接請仲介幫忙

陳傑鳴說，上述六大地雷也不過是冰山一角，法拍屋牽涉許多法律問題，投標也有許多細節需要留意，稍有不慎，輕則失去資格，重則標到房子沒得住，還惹一身腥。

他建議，消費者若有興趣，應先諮詢可信任法拍屋代拍業者，再決定是否行動，此外，參與法拍競標的人越來越多，也導致標脫價格日益攀升，想從中買到便宜房屋，事前功課勢必要做得更足。