限貸令火燒房市1年多…陳高超揭十大亂象：已衝擊十萬家房地產相關業者

記者陳韋帆／台北報導

房市限貸令2024年無預警上路，房市買氣重挫迄今，富比士網路科技執行長陳高超表示，除炒房族退潮，首購與換屋族也受到衝擊，貸款成數驟減，交屋資金缺口擴大，違約風險急升，全台觀望情緒濃厚，市場交易量快速下滑，今年買賣移轉創9年新低，購屋信心受政策重擊。

富比士網路科技公司指出，今年1至8月房地產相關稅收僅345億元、年減21%；另有87.1%民眾因限貸令不敢買房。該司強調，央行統計利率約1.1%，但民眾實際遭遇多為低成數、高利率，加上無緩衝期，使接近交屋的預售買家陷入排隊貸款與違約潮。

陳高超：十大亂象壓頂　房市失序加劇

陳高超表示，2025年房市已陷入十大亂象，包括預售交屋遭限貸令溯及既往、第二戶換屋者原屋難售恐違約、都更危老仍受集中度管控、房地合一稅與地政三法使轉售受阻、高價住宅貸款限縮、30%條款引爆預售糾紛、54.3萬戶交屋潮淪違約潮、5%交屋款催繳潮、建商倒閉潮與預售回補現金造成假實登真降價，市場混亂罕見。

他指出，政策疊加使房地產稅收大幅銳減，各項數據全面下滑，十萬家房產上下游產業鏈均受波及，景氣明顯走弱，各業者均面臨前所未有的壓力。

吳奕綸：政策落差引爆違約爭議

康克爾國際法律事務所所長吳奕綸指出，台灣自有率高達九成，屋主不賣即可規避政策衝擊，真正受害的是換屋族與小型建商，大建商反而持續控制價格。他說，央行認定「尚未核貸者」不算溯及既往，但民眾多在無法預期政策情況下遭突襲，貸款成數不足使違約案例激增，民眾感受與政策認定差距甚大。

他提醒，買賣雙方若欲降低風險，合約應明訂貸款不足7成可解除契約，並以買賣價金七成為標準，而非估價成數，以避免銀行估價偏低引發後續爭議，同時可保障買方無須支付仲介費。

張義權：房市治理失衡亟需專責機關

大華不動產估價師事務所所長張義權表示，住者有其屋政策邏輯明顯已不合時宜，台灣過去政策方向錯置，應改變為人人有屋住。早年台灣社宅政策是蓋國宅出售反使民眾累積資本，即使現在蓋只租不賣的社宅，數量不足、高租金、弱勢比低落仍有問題，應比照新加坡回購模式，又或者波蘭興建平價社宅，重新檢討策略，才有應對高房價，維繫居住正義的真正可能。

他進一步指出，世界先進國家都有專責不動產主管機關，台灣則是權責分散於國土署、地政司與金管會，各官各管、政策上無一致性或大局觀，非該機關專業甚至會出現政策互打的可能，導致市場長期失衡，唯有整合治理，成立專責機關，才有讓房市逐步走向健全的可能。