台灣央行打房來真的？房市熱絡景氣會轉向衰退嗎？

2020/12/11 08:58:00

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文／Money錢

我們想讓你知道的是 : 今年以來，台灣房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房貸利率等三大因素，房市景氣擴張力道亦趨強勁之際，央行卻推出選擇性信用管制，我們將告訴你房市景氣是否從此轉向衰退。

一、台灣央行打房是真是假，房市熱絡景氣難道曇花現？

2020 / 12/ 07 台灣央行突然召開臨時常務理事會決議，宣布調整不動產貸款針對性審慎措施，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，修正原因與內容如下：

1. 台灣央行為何修正房貸規定

● 由於新冠肺炎疫情致全球經濟衰退，使主要經濟體央行實施超寬鬆貨幣政策，一方面，產生資金外溢效應，海外熱錢湧入台灣，年初以來台幣大幅升值快 6% ; 另一方面，迫使台灣央行也只能保持寬鬆貨幣政策立場，市場資金動能充沛下，若銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。

● 最新銀行消費者購置住宅貸款及建築貸款成長持續走高，10 月銀行不動產貸款占總貸款比重為 35.9%，接近歷史高點 37.9%。

● 自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件出現貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象，且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房，餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

▲資料來源：財經M平方台灣-消費者購置住宅貸款餘額&建商貸款餘額(年增率)

2. 央行本次祭出四大房貸限制措施，後續做滾動式檢討：

● 新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第 1 戶貸款最高貸款成數為 6 成；第 2 戶（含）以上貸款，最高貸款成數為 5 成，均無寬限期。

● 新增全國自然人第 3 戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為 6 成，無寬限期。

● 新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為 6.5 成，並保留其中 1 成等待工興建後始得撥貸。

● 新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為 5 成。

央行聲明稿強調本次針對性審慎措施，僅規範高風險貸款戶（建商與投資客），並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件。

MM研究員：本次央行措施以第三戶以上住宅貸款為主，避免打到首購、換屋族。同時，嚴打用「公司法人」名義申請住宅貸款，防止投資客藉成立私人公司炒房，規避房地合一稅。首次限縮「餘屋貸款」的成數，希望限縮大量推案建商的資金。

▲註： 1.購置住宅貸款係指購屋貸款及購置高價住宅貸款。 2.高價住宅認定標準：臺北市 7 千萬元以上、新北市 6 千萬元以上、其他地區 4 千萬元以上。 3.餘屋貸款係指建築業者以新建餘屋住宅 ( 含基地 ) 為擔保所辦理之抵押貸款。

二、以古鑑今，上次台灣政府如何壓抑房市景氣過熱？

回顧十年前的房市榮景，2008 年全球金融風暴後，全球進入低利率、量化寬鬆時代，海外資金大量湧入台灣，產生銀行放款有過度集中現象、推升台灣特定地區房價飆漲，2010 Q2 與 2009 Q1 比較，信義房價指數（中古屋）、國泰房地產價格指數（新成屋）分別上漲 25%、 17.1% ，令台灣政府開始實施一系列的打房政策，包含：

● 央行本次重啟的選擇性信用管制，2010 年與本次主要差異在於：分四次實施、針對公司法人戶與自然人 2 戶以上、沒有餘屋貸款限制。

● 央行 2010 年啟動升息循環，調升重貼現率1.25% 上升至 1.88% 。

● 政府稅制開徵奢侈稅、囤房稅、房地產合一稅，實施實價登錄、揭露、不動產交易三大項詳細資訊。

2010 年台灣政府實施的一系列打房政策，由央行限制房貸槓桿成數與調升最重要的基本面利率（借貸成本），疊加各部會合作逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅，導致房貸利率確實走升，成功壓抑住消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長，房屋移轉交易棟數量逐漸下降，但也僅讓房價成長由高成長轉為溫和成長，直到 2015 年美國升息引發新興市場風暴，使台灣經濟出現連三季衰退，房市景氣才進入衰退、房價大幅下跌。