微解封!「竹科、南科」房市戰場爆料 陸敬民:超乎你想像

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記者陳韋帆/綜合報導

明(13)日微解封即將到來,住宅週報社長陸敬民表示,從現在起至年底,竹科與南科房市買盤不僅極可能再創一波高峰,而且漲勢極可能超乎各界預期,由於明天將微解封,預計整體力道自Q3起就會開始爆發。

▲陸敬民指出,三級警戒期間,新竹、台南依舊不少建案「默默成交」。(圖/記者陳韋帆攝影)

陸敬民表示,5月中旬三級警戒,看屋人潮大減,7月1日的「房地合一稅2.0、預售屋實價登錄」兩大暴風雪硬將房市買盤熱火澆熄。熱火雖滅,但餘溫仍在,6月新竹、台南仍有不少接待中心積極私下邀約消費者看屋,房仲仍陸續傳出成交訊息,疫情也難以阻擋。

7月中旬的現在,各項影響房市信心的變數塵埃落定,再加上防疫初具成效,政府釋出「微解封」訊息,原本預估最快要到今年Q4才會回溫的房市買氣,極可能在Q3就迸發而出。

▲陸敬民指出,竹北東區、新竹關埔,連第一手預售屋都很難買到。(圖/記者陳韋帆攝影)

陸敬民認為,最要注意的就是「竹科」與「南科」兩大房市熱區。「竹科」房市主場位於「竹北東區與新竹關埔」,由於預售新案、建案總戶數都很少,極易成為房仲與投資客聯合鎖貨的目標。事實上,隨便去問幾位要在竹北東區買房子的首購自住型消費者,他們共同的抱怨就是「買不到第一手預售屋」。

觀察現況,竹科房市在今年底前仍有一番表現,但它的隱憂在於,熱門新案被房仲與投資客掃貨且鎖貨,換約價格奇高無比,對首購自住型消費者而言,自備現金遽增,造成極大的購屋壓力。再加上竹科首購大樓預售新案每坪房價50萬的天險將至,今後是不是能站上50萬,在新竹房地產圈內已成為熱議話題。

▲陸敬民認為,南科房市在投資客湧入的情況下,好時光不長了。(圖/記者陳韋帆攝影)

「南科」房市目前顯得友善、溫和許多,但首購自住型消費者的好時光恐怕也不長了。不少在竹科嚐到甜頭的投資客,大部分皆已獲利了結,轉入基期更低、投報更高的南科,再加上初入房市投資市場,練功的投客們,也紛紛鎖定南科房市。

南科房市主戰場為「善化、新市與永康」,目前首購大樓預售新案房價水準普遍落在每坪25萬,若要達到竹科房市目前的4字頭水準,還有15萬的差距,推算抵達時間,粗估約要2年左右。

前進南科房市的優勢在於,之前善化和新市多為5樓和7樓的公寓華廈,導致之前入手的投資客,在面對即將來臨的大樓推案潮時,產品較欠缺競爭力。今後善化將出現數筆中大型規模的首購大樓預售新案,這些新案將引進更為完善的規劃設計與安全管理,將為當地的供貨與買盤帶來嶄新的格局,而這也正是前進南科房市的絕佳時機。

陸敬民說,綜合上述觀察,我們會發現,竹科房市現已來到深水區,包括風險等各項成本都居高不下,獲利卻已有限,似乎看得到天花板。南科則不然,它比較像是新興市場,獲利可期,即便存在一些風險,但與竹科相比,南科房市的風險顯然較易承受。

最後他建議,從投資置產的角度來看,既然市場已經是這樣了,那麼請以市場為師,應當順勢而為,不宜和趨勢作對。

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