共有地被8折賤賣！先過戶再轉手　小地主一招「強渡關山」捍衛權益

記者陳韋帆／台北報導

共有土地遭多數決賤賣，弱勢地主未必只能挨打！一名持分1/4地主，因不甘土地遭其他共有人以市價8折賤賣，竟找金主代墊行使優先購買權，成功攔截並轉售脫手大幅降低損失。

該案土地共有人僅2人，持分分別為1/4及3/4，持分較多者因資金需求，依《土地法》第34條之1多數決規定，欲以市價8折出售整筆土地。持分1/4地主雖有意阻擋卻無力承購，於行使優先購買權時，試圖指定第三人登記遭拒。最終他帶金主到場付款，雖先登記在自己名下，但2個月後即過戶給金主，完成「引金主入關」的逆轉操作。

土地共有人擁優先購買權　他引金主代墊過戶護權益

依《土地法》第34條之1，當土地共有時，可採多數決定是否出售，但依需通知其他共有人，15日內其他共有人皆可以同價位主張優先購買權。

正業地政士事務所所長鄭文在指出，該案例小地主雖無資金，卻透過「借力使力」，由金主出資代為行使權利，既保住祖產價值，也避免被賤賣虧損，雖最終土地仍歸金主，但至少在主導權弱勢下，最大保障自身利益。

土地持份買賣爭奪　資金不足可找銀行代墊

鄭文在表示，或許有人會問？土地為何不直接由金主買下？主要是因為優先購買權依法僅限共有人本人行使，若直接指定第三人登記，原買方有權拒絕，所以小地主本有意這樣做，只是被大地主拒絕了，所以才來了一招如此漂亮的「強渡關山」。

若面臨土地遭賤賣卻無資金行使優購權，除了尋找金主合作，還有其他解方？他建議，若土地本身價值足夠，可嘗試持法院通知或買賣契約，向銀行爭取「代墊款」或過橋融資；若銀行承作意願低，則可尋求民間資產管理公司協助。重點在於把握「時間差」的資金調度，只要能證明轉手利潤或還款來源，仍有機會保住資產，避免因一時缺錢而眼睜睜看著祖產被低價變賣。