告別追價搶房激情！專家揭台灣房市未來：應從長線居住需求為出發點

記者陳韋帆／台北報導

2025年台灣房市告別「追價搶房」激情，正式步入理性盤整期。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示，在政策緊縮與景氣轉折下，已轉向買方市場，雖然交易量持續收斂，但房價並未崩跌，而是維持高檔震盪。對於自住與換屋族而言，現階段不必再盲目追價，反而能在可控節奏下從容議價、擇優布局。

21世紀不動產報告指出，2025年1至11月六都買買移轉僅18萬4,704棟，較去年同期重挫26.1%，全年陷「26萬棟保衛戰」，挑戰2017年以來新低量。五大銀行新承作房貸利率仍處2.31%高檔，導致投資買盤退場，市場延續「量縮價穩」格局。產品表現則出現分歧，預售屋受法規與資金成本影響出現轉售潮，而精華區中古公寓與中小坪數大樓因具總價優勢，展現極佳抗跌性。

預售屋消風、中古屋抗跌　區域呈現「強區續強、弱區回檔」

董家菱分析，過去投資色彩濃厚的預售市場，因《平均地權條例》修正的長尾效應，部分重劃區面臨價格修正壓力。反觀成屋市場，具備「生活機能強」與「總價可負擔」雙重優勢的物件，在盤整期相對保值。區域發展上，軌道經濟與科技廊帶仍是長線主軸，但南二都在科技設廠題材降溫後，回歸基本面，呈現兩極化走勢。

她說，中部地區因重劃區供給增加、競爭加劇，議價空間已明顯擴大，成交動能回歸「總價導向」。而高雄美術館特區、台南南科周邊等具備實質產業人口的區段，價格波動則相對收斂。這顯示在市場降溫之際，地段含金量與產品力已成為守價關鍵，買方將更重視通勤時間、學區品質與生活機能。

房市告別激情　但新青安排除限制有助緩解房貸卡關

展望2026年，雖然高資金成本與信用管制短期難鬆綁，但政策重心將聚焦保障自住。董家菱指出，新青安貸款撥款已排除《銀行法》72-2放款比率限制，有助於緩解過去房貸排隊卡關的現象，惟銀行徵審仍將嚴格落實。此外，囤房稅2.0的上路將加速多屋族「汰弱留強」，有助於釋出市場閒置資產。

最後，她建議，年末是檢視資產配置的關鍵時點，購屋族應以「可負擔月付金」為核心，審慎評估現金流；屋主則應掌握市場回歸理性的節奏，適時調整價格期待。在資金、政策與結構三大趨勢主導下，交易量能將在低檔逐步打底，買方應以長線居住需求為出發點，而非短線增值空間，才能在盤整期中找到穩健的進場契機。