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丞相起風了!打房第三年 林正雄籲:別忘百姓背影也很偉大

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記者陳韋帆/台北報導

中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄。(圖/記者陳韋帆攝影)

▲中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄。(圖/記者陳韋帆攝影)

全台十五大不動產業聯合會今(18)日舉辦2022年第一場記者會,中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示,去年缺工缺料問題嚴重,成長上漲了55%,預售屋只好調升售價,政府則打出了打房組合拳,甚至祭出預售屋禁換約政策,他認為,「禁止換約恐怕矯枉過正,限制了老百姓處置財產自由,所以應延緩實施。」

林正雄說,政府自2020年底實施選擇性信用管制,吹起新一輪政府打房的號角,接著2021年3/19、9/24、12/17共4度調降貸款成數與建地限期18個月開工等,希望從資金面截斷炒房動能。

「房地合一稅2.0」、「實價登錄2.0」政策加上近期熱議的「囤房稅」以及「預售屋禁止換約」議題,政府這套打房組合拳又快又猛,希望房價可以停止漲幅並軟著陸。

然而在國際通膨浪潮之下,置產成了資金良好的避風港,而隨著土地與營造成本不斷上升,剛性買盤也終於停止觀望紛紛出籠,形成房價的一股上升螺旋,2021年全年買賣移轉棟數也因此上看35萬棟,創近8年新高。

林正雄認為,2022年房市將呈現「量縮價揚」

「預售與新成屋市場」部分,因通膨壓力大,營造成本持續上漲。且開發商受限於央行選擇性信用管制,導致購地貸款成數減少,購地連動降低,將直接影響市場上新案件的供給量明顯減少。

「成屋(二手屋)市場」,則因房地合一稅長達5年的閉鎖期,與超重的45%稅率。將使房屋市場上二手房屋供給減少,造成供不應求;而稅負亦可能轉嫁予消費者推升房價。

林正雄說,其實產業界亦不樂見房市暴漲,沉重的貸款將影響消費者生活品質。我們肯定政府穩定房市的美意,然而建議政策可以更細緻考量,故提出五大建議。

一、房地合一稅閉鎖期長達5年,超重移轉稅阻止房屋進入市場,對流動性產生重大影響,前面我的論述可以知道剛性買盤動能非常強烈,若市場上供給減少,對於平抑房價並沒有幫助。建議:適度鬆綁房地合一稅規定。

二、選擇性信用管制對於開發商購地貸款限制為5成(1成需開工方能動撥),等於開發商在購地階段必須籌措6成現金購地,許多中小型開發商將無法生存,造成市場上大者恆大,不利於不動產市場健康發展。建議:土地融資限期18月內需動工開發實在太短,建議拉長。再者若已限期開發,貸款成數應回歸到8成,若逾期未開發再調降成數與加碼計息。

三、為給尚無能力購屋的年輕家庭或弱勢族群有良好居住環境,應增加市場上住房供給。建議:政府加重補貼住宅公益出租,增加出租住宅供給,也能減輕年輕人的負擔。

四、政府希望藉由囤房稅增加多屋者持有成本,但稅賦成本容易轉嫁,不但無法達到政策效果,反而形成強烈副作用,使租屋族群面臨更大生活壓力。建議:暫緩實施囤房稅,妥善配套措施,避免誤傷租屋族群與包租代管業者。

五、內政部重拳打炒房,提出限制預售屋換約轉售的草案,造成許多已購買預售屋消費者內心恐慌。預售屋以時間換空間,在興建過程中按工程進度付款,減輕購屋自備款負擔,使購屋族順利成家。

舉例來說:每個預售案期間長達3-4年,期間若消費者因人生規劃或職涯發展出現重大變動,交易出售亦屬合理行為,不應強制限制民眾財產交易權利。建議:暫緩實施「限制預售屋換約轉售」,待與產業界妥善互動,避免造成產業動盪與消費爭議。

最後,林正雄表示,房市政策往往牽一髮動全身,高漲的房價,背後不見得都是業者或屋主得利,工料雙漲下,看似房價走揚,建商、營建獲利卻有可能不增反減;對於民眾而言,預售屋本是可減輕民眾購屋的一種方式,為打投機客而傷及無辜想必政府也不樂見,人民每天打拚的背影也很偉大,盼政府施行一切政策前,應再行三思。

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