獨家/台灣20年房價暴漲288%!建商說原物料是元凶 專家:也才多99%

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記者陳韋帆/台北報導

不少建商都指稱原物料是房價上漲主因,周昆立則認為,那只是元凶之一。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲不少建商都指稱原物料是房價上漲主因,周昆立則認為,那只是元凶之一。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

台灣房價不斷攀升,根據信義房價指數,近20年漲幅達288%,不少建商將主因歸咎於原物料攀漲,然而,主計處資料指出,近20年營造成本漲幅僅99%,顯見營造成本並非主因。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,「營造成本僅是其中一個因素,土地成本也是拉抬房價元凶之一。」

周昆立表示,一個建案從土地取得到銷售完畢,其中的成本包括,土地、廣告銷售、建築成本(包括營造)、稅務等,所以將房價攀漲原因僅歸咎於營造成本,當然說法上不完全正確。

他說明,「營造成本」就包括原物料、人工、管銷等成本,近2年成本攀升逾2成,1坪12萬可以蓋出來的大樓,現在至少都要1坪15萬以上,以5000建坪的建案來說,等同成本攀升了1.5億,不少中小型建商自然備感壓力。

「土地成本」則較難估算,因為各縣市地價上有明顯差異,但舉例重劃區來說,新北市某些重劃區,重劃前後地價直翻5~6倍以上,聞「積」起舞的南二都也有同樣狀況,對於中小型建商來說,不僅搶不贏實力雄厚的大建商,甚至消息還慢半拍,沒有提早卡位,只能後期進場,被地主與大建商割韭菜,即使開價與之同流,利潤還是被壓縮到不到2成,生存困難。

周昆立指出,在各項成本不斷墊高的情況下,近期又有通膨、升息問題,市場開始傳出「爛尾樓」消息,其實建商無論是「惡意倒閉或無力支撐」,都反應成本墊高已超過他們評估的原先預期,因此,不少房市專業人士都推測,爛尾風暴極有可能就此展開。

房價攀升的元凶只有炒作的建商嗎?周昆立分析,從各個面向來說,建商是其中一環,還有大量掮客、作價的代銷,例如一個重劃區,初期建案推出3字頭,後面每推1案就加5~10萬開價賣,掮客再透過轉單方式,賺取價差,快速墊高區域房價,這也是內政部長花敬群亟欲推動「預售屋禁轉」的原因,但法案已在立法院被擱置至今,躺了整整半年多。

他說,台灣地狹人稠,土地稀缺,價高者得,以政府釋出的標售來說,賣便宜了會被指責圖利廠商,墊高了就被指責是炒房幫兇,至於地主們,自然是將本求利,賣越貴越好,畢竟台灣是可以合法自由買賣土地的民主國家。

周昆立說,即便「預售屋禁轉」法案繼續躺在立法院,其實在大環境不,升息、餘屋攀升、兩岸情勢等壓力下,目前房市交易量已急速緊縮,房市通常有「量先價行」原則,交易量持續低迷,價格自然會下修。

房市走下坡,上述所提,導致房價攀升結構的所有人都會吃到苦果嗎?周昆立認為,「其實不盡然,有些建商、代銷、掮客早就賺飽飽,少部分來不及抽身的人才會套牢,但相較之前賺到的利潤,不見得會賠錢,有可能會放著等房價回升,最慘的還是中小型建商,直接倒閉變成爛尾的風險持續攀升。」

周昆立建議,現階段想要買房子的人可以先等等,交易量持續低迷,加上部分斷頭掮客、建商的低價釋出,就會讓房價出現下修可能,不過,最好還是購買成屋,才能避開爛尾的可能性,建議可從謄本資料查詢,只要同一人大量持有,且未有轉手紀錄,就有可能是建商餘屋,可鎖定並等待他們低價釋出。

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