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獨家/重拳打炒房!章定煊重新思考「預售屋」:希望政府不要虎頭蛇尾

記者陳韋帆/台北報導

章定煊表示,政府已邁出第一步,下一部應盡到監管責任,才能真正落實居住正義。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲章定煊表示,政府已邁出第一步,下一部應盡到監管責任,才能真正落實居住正義。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

農曆年前《平均地權條例》三讀通過,不少人拍手叫好,但建商、代銷也紛紛抗議,在代理部長花敬群一言「不溯及既往」下,還引起爭議延長賽開打。財經房產學者章定煊接受《三立新聞網》專訪表示,「在這紛紛擾擾中,政府也算是邁出第一步,或許我們應該趁此機會重新審視預售屋本質,進一步盡到政府應負責之監管責任,才能落實真正居住正義。」

章定煊指出預售屋的話術演變,最終形成現在的「期貨心態」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲章定煊指出預售屋的話術演變,最終形成現在的「期貨心態」。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

章定煊指出,預售屋制度從一開始到現在的演變,可以從三大層面來看

興建成本

據了解,預售屋制度即使不是台灣獨創,在全球也是少有國家行使。建商、開發商前期使用土地融資,獲得大筆資金,已購消費者,除了支付訂金,中間需支付工程款等費用,交屋前已支付約2成金額,最後透過房貸,將剩餘8成支付給建商,完成整個購屋手續。

興建過程,倘若出現「爛尾樓」,建商一走了之,第一債權人的銀行就會將抵押土地法拍,消費者則僅擁有一紙契約,通常訂金、工程款都無法拿回,也就是說,風險承擔幾乎都落在消費者身上,碰上惡意倒地的建商,只能欲哭無淚。

最初銷售手法

台灣預售屋制度算是從「輕鬆付款」開始,銷售方主張只需要1成訂金,跟直接購買成屋的2~3成自備款比較起來輕鬆不少,而賣高的房價,就當作利息。

但事實上,房子尚未過戶,又怎麼會有利息,事實上風險轉嫁到消費者身上,應該是要賣得比較便宜,而不是向消費者收利息。

現在的銷售手法

從一開始的主打輕鬆付款,演變到現在的銷售話術「一定會漲的未來價」,以一般成屋需要2~3年來說,通常會加價現有新成屋1~3成不等的價位銷售,這樣墊上去的房價,在交屋成屋後,也變成房價走揚的一種理由。

被上述話術說服的消費者們當作買期貨,竟成為房價的撐盤力道之一,不肖建商或開發商,就是利用這樣的心態,聯合掮客加上不肖話術與銷售手法哄抬,最終房價不斷走揚。

綜述以上負面形象,買不起房子的人,自然對著心中的「萬惡起源」喊打,也導致內政部打炒房,人人叫好,花敬群出現「不溯及既往」言論時,也遭到網友群起圍攻的現象。

章定煊表示,政府下一部應當落實消費者的履約保障,以及建物的品質保障。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

▲章定煊表示,政府下一部應當落實消費者的履約保障,以及建物的品質保障。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

政府已經邁出第一步,無論溯及既往與否,下一步又該是什麼呢?章定煊說,最關鍵的就是「履約保障」與「品質保障」

一、消費者履約保障

消費者在面臨建商倒閉時,往往拿不回錢,問題就出在「履約帳戶」的價金可讓建商以各種理由挪用,等到真正需要使用時,帳戶內價金經常所剩無幾,消費者無法拿回價金,血本無歸,「履約帳戶」形同虛設,政府應擔起修法之責任。

二、建物品質保障

新建案「漏水、龜裂」各種問題層出不窮,劣跡斑斑的建商依舊可以繼續蓋房子,然身為監管單位的政府卻毫無責任,往往轉為民事糾紛,消費者僅能憑一己之力對抗大鯨魚或者甩鍋的無良建商。

這狀況很怪,建築技術日新月異,技術進步下,品質糾紛卻越發頻傳,顯見監管單位執行不力,無法保證消費者權益,應從監管相關法源修起,監督方式也應與時俱進,核發建商與市府監督單位也應擔起刑民事責任,而不是跟無良建商一樣甩手互推,毫無責任。

最後,章定煊說,時代早已不同,台灣脫離封建時代已久,民智早開,所有的事情責任到底是政府或者是建商,抑或是消費者自身,人民都看得很清楚,此次政府《平均地權條例》三讀,已成功邁出居住正義第一步,期盼政府不要虎頭蛇尾,前功盡棄。

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