獨家／甩掉建商！「危老重建增值」自己吃　專家教你怎做：掌握兩大關鍵

記者陳韋帆／台北報導

▲周昆立表示，若民眾可掌握建商於「危老重建」獲利重點，就可自行享其增值利益。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

為推動老屋重建，「危老」政策上路約6年，根據內政部資料，全國累積核准2,880件、申請中3,516案，不少民眾因此脫離老屋，有了新房子可住，但，重建的利益，該如何掌握在自身手上呢？元宏不動產加值服務平台創辦人暨「RBone卸震鋼甲」業務副總經理周昆立表示，關鍵就在於「獎勵容積」，民眾若能掌握兩大關鍵，也可不靠建商，重建戶們自己獨享其成果。

周昆立表示，「危老重建」與「傳統都更」最大的差異，就在於申請難易度的差別，「危老重建」只要全棟100％同意即可申請；「都更」則有連續5棟以上、151.6坪以上等條件。危老申請條件簡單許多，這也是危老堪稱「一坪也可重建」的原因。

他也一一列出「危老重建」大家擔心的問題，並提出解決之道如下：

一、送件申請、規劃設計，尋找合格建築師；二、資金，重建需要資金，可尋找銀行協助估價；三、興建，尋找合格、風評不錯的營造廠比價；四、銷售，可尋找房仲或代銷解決。

周昆立說，其實上述過程，對於不少民眾還是有些困難，所以近年不少銀行都有另開「建經公司」，只要是100%同意的案件，建經公司都有一條龍服務，幾乎可解決掉所有疑難雜症，服務費則約是融資總額5~8%左右。

另外，建商之所以熱衷都更、重建，主要就是看上了「獎勵容積」部分，取得容積獎勵，主要來自於耐震設計標章、綠建築標章、智慧建築標章、無障礙住宅標章、結構安全性能評估、無障礙環境性能評估等標章，依照各項標章或評估的等級不同，可分別獲得2％至10％不等的容積獎勵，總和上限30%獎勵。

周昆立也指出，直指提升容積獎勵的「兩大關鍵」如下：

一、耐震設計

台灣處於地震帶，各縣市耐震法規標準不同，約5~6級不等，然而，如果耐震能達到7級，對危老案來說，可說是相當有利。以台北市來說，豪宅制震等題通常都達到7級，房價150~200萬以上。簡單說，提高耐震等級，不僅可拿到容積獎勵，更可為房價鍍金。

周昆立進一步指出，倘若以傳統工法要提升耐震等級，耗費的造價可不斐，建商通常就會加入「耐震輔助產品」，就可降低成本約1/3，同樣可提升耐震級數，如阻尼器或隔震墊等，他說，「我們公司引進RBone卸震鋼甲，也是此類產品。」

二、綠建築

全球節能減碳已是趨勢，政府力推「綠建築」，以綠建築指得是「生態、節能，減廢、環保」之建物，就是目前政策趨勢來看，政院已拍板的《再生能源發展條例》，強制未來部分達條件之建物，必須設置太陽光電發電設備。

周昆立說，一般綠建材等，要達到「綠建築」標章標準，通常必須耗費貴1成以上建材，方可達到標準，若採用太陽能光電發電設備，就有機會相對輕鬆達標，既可取得容積獎勵，又可為建案創造新價值與節能的多重好處。