抓到了！金管會緊急盯房市破口　投資客「周轉金繞道」買房現形

財經中心／師瑞德報導

央行限貸令是否出現破口？金管會19日公布114年度下半年金融檢查報告，在不動產授信領域祭出嚴厲警告。檢查局副局長郭文龍直言，部分金融機構在辦理購屋貸款與週轉金貸款時，未能落實風險控管，導致資金出現「繞道」流入房市的異常現象，人頭戶與投資客的辨識機制更是形同虛設。

周轉金變相買房？貸後管理出現巨大「金流斷點」

在本次金檢缺失中，最令監理機關憂心的是「週轉金貸款」的挪用。報告指出，部分國銀針對具備不動產開發背景的個人戶，或從事不動產融資的租賃公司，核貸大額週轉金，卻未在撥貸前評估企業實際營運需求。

更嚴重的問題出在「貸後追蹤」。許多借款人透過跨行轉匯或提取現金，製造金流斷點，將原本應作為企業營運的週轉金，輾轉用於購置不動產。金管會批評，銀行端未落實定期覆審與資金用途追蹤，導致「名為週轉、實則炒房」的行為頻傳，要求各銀行必須加強資金去向的查核，嚴防資金名實不符。

人頭戶與投資客現蹤：短期「連購帶銷」未納監控

針對個人房貸部分，金管會點名銀行在辨識「人頭戶」與「炒房客」上存在明顯疏失。金檢發現，有客戶在短期內連續購屋後隨即出售，並持續向銀行申請新的房貸，但行方卻未將其列為高風險投資客進行管控。

此外，金檢也揪出許多可疑的資金進件模式。例如，購屋價金是由不明第三人大額匯入，或直接以大量現金存入作為自備款，銀行卻未深入查證資金來源，也未了解借款人與該第三人間的關係，讓代持或人頭戶申貸案輕易過關。金管會提醒，金融機構應根據客戶的地緣性、開戶目的與資產負擔能力，覈實審查其購屋動機。

放任囤地？空地貸款「只續約、不動工」遭點名

針對建商與土地融資，金管會也發現空地貸款的風險管控欠佳。部分授信案件雖然多次申請續約，但土地卻遲遲未動工興建。銀行在辦理續約徵審時，並未掌握開發期程的延宕原因，也沒有針對興建計畫的合理性重新評估，導致授信額度變相成為地主囤地的財務支柱。

金管會強調，金融機構未來應強化對土地開發進度的監督，落實「依計畫撥款、依進度完工」的原則。隨著房市監理力道加大，如何防堵資金透過各種名目「繞道」回流房地產，將是115年銀行合規性的首要檢驗指標。