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MyGonews想靠繼承等房 但得活到「這歲數」

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▲圖一:新北市2013-2018年人口結構(圖/資料照)

文/方暮晨/MyGonews買購房地產新聞

據相關報導指出現今買房困難,因此不少人想利用繼承取得不動產,惟拜現代醫學之賜,人類平均壽命數字不斷提升,對於不動產也會產生一些連帶影響。因此,等待繼承以取得不動產是否可行?新北市政府地政局遂以下列分析目前新北市繼承年齡區間、繼承標的之區位及屋齡分布情況,並進一步探討未來新北市不動產市場之需求。

▲圖2:新北市102-107年買賣與繼承之棟數比(圖/資料照)


 
人口結構大幅改變
 
觀察2013年至2018年新北市人口結構(圖1),15-64歲青壯年人口自303.5萬降至296.6萬,呈現緩降趨勢;65歲以上老年人口則自37.5萬增加為54萬,成長44%,平均每年增加約3萬人;14歲以下幼年人口則自54.5萬降為49萬,減少11%,顯見現今人口組成已面臨少子化及高齡化趨勢。

▲圖3:新北市102-107年繼承土地之繼承年齡區間(圖/資料照)

▲圖4:新北市102-107年繼承建物之繼承年齡區間(圖/資料照)

買賣與繼承之棟數比反轉
 
統計2013至2018年買賣及繼承移轉棟數比,顯示繼承移轉棟數比例係由9%上升至16%,反之,買賣移轉棟數則由91%下降至84%(圖2),可見新北市因繼承取得建物之比例有提升之趨勢。

▲圖5:新北市102-107年繼承土地之繼承年齡區間比例(圖/資料照)

▲圖6:新北市102-107年繼承建物之繼承年齡區間比例(圖/資料照)

繼承年齡上升
 
新北市政府地政局進一步以地政資料統計顯示,自2013年至2018年40歲以下繼承人繼承「土地」之比例約落在17%至22%之間,換言之,約有78至83%的繼承人係為40歲以上人士,值得注意的是自2017年開始70歲以上之繼承人佔比已突破10%,意即每十位繼承人即有一位為70歲以上之高齡者(圖3)。另有關繼承「建物」之分析結果(圖4),顯示自2013年至2018年40歲以下繼承人繼承「建物」之比例約落在25%至32%之間,而40歲以上之繼承人比例落在68至75%之間。按前開分析可知無論繼承「土地」或是「建物」,40歲以下繼承人比例有逐年遞減之情形,反之,40歲以上之繼承人比例則出現逐年攀升之趨勢,故不動產之繼承人年齡有漸次偏高之趨勢。

▲圖7:新北市102-107年繼承標的屋齡級距比例(圖/資料照)

繼承年齡趨勢與標的區位差異不大
 
考量新北市幅員廣大,各行政區條件及居住年齡層亦有所不同,該局另以發展現況及行政區總人口數是否超過五萬人將所轄29個行政區劃分為都會行政區(板橋、土城、中和、永和、新莊、五股、泰山、林口、三重、蘆洲、新店、樹林、三峽、鶯歌、淡水及汐止)及偏鄉行政區(深坑、石碇、坪林、烏來、金山、萬里、三芝、石門、八里、瑞芳、雙溪、平溪及貢寮)並針對2013至2018年坐落於該區之繼承標的進行剖析,經檢視無論是都會或偏鄉繼承土地或建物(圖5及6),其年齡分布之比例均無太大差異。

繼承標的屋齡上揚
 

該局復統計該市2018年繼承建物之平均屋齡約33年,且自2013至2018年繼承建物屋齡以30-40年為大宗,每年約佔35-40%;其次為屋齡20-30年之標的,每年約佔20-25%;惟屋齡40-50年之建物占比則由9%上升至26%,已有逐年提升之現象(圖7)。由前開數據推知,前一代購置之不動產,因平均壽命增加,致繼承人取得不動產時之平均屋齡亦呈現逐年增加趨勢。

新北市政府地政局表示,新北市不動產繼承人年紀普遍偏高,自2013至2018年40歲以下繼承人約占繼承人總數之二至三成,40歲以上繼承人約占七至八成。上述結果可能因醫療技術進步,人均壽命增長,長輩過世後,下一代繼承不動產時繼承人年紀多已不小。再者,現在過世的長者,因經歷農業社會時期,爰結婚生子的年紀普遍較早,致子女與被繼承人本身年紀差距不大,意即繼承發生時子女年事亦高。另考量亦有部分不動產係由配偶繼承,配偶間年齡差距不大,致使平均繼承年齡上升。復深入分析都會及偏鄉行政區之繼承人年齡比例,無論40歲以下或以上的比例仍與全市分布比例相當,故上開分析結果尚無從解釋不同區域繼承年齡比例無明顯差異之原因。另觀察該市取得繼承標的之屋齡以30-40年為主,惟屋齡40-50年比例呈現增加趨勢。
 
儘管近年透過繼承取得不動產之平均年齡出現上升之趨勢,惟評估新北市社會移入率逐年增加以及一般民眾對於結婚置產、生子換屋、家庭成員就學就業或高齡者因生活需求改變等因素,仍維持有購屋或換屋需求,加上國人存在「有土斯有財」的傳統觀念,認為購置不動產仍屬保值並具低風險之投資工具,又因整體取得繼承建物之平均屋齡漸增,爰即使未來受少子化影響,出現一人繼承多間房產之情形,該局認為新北市房地產仍將維持一定之需求。

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