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「最近有批牛肉很便宜」 無殼教授曝建案早鳥價潛在真相

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記者陳韋帆/台北報導

「早鳥價」超優惠!這是建案時常使用的廣告詞,但真的便宜、而且需要搶購嗎?景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,「早鳥價」就像食神電影中的牛肉,搶著便宜買,以後會不會有問題沒人知道。

▲有的建案會出現所謂的超潛銷。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

建商銷售一般人所知道的有兩個階段,一是「潛銷」階段,這時候會出現俗稱紅單的「購屋預約單」,就是在銷售中心未搭建完成或開跑前,就進行銷售的階段,也會有所謂的「早鳥價」出現;二就是正式開案,會有所謂的「開案價」,這時候代銷會告訴你,早點買比較便宜,後面越來越搶手。

章定煊表示,有些建案的「早鳥價」、「開案價」就如同食神電影中的台詞「最近有批牛肉還不錯」,你確實便宜買到了,但背後有哪些問題你卻不知道,或許還會沾沾自喜買到便宜貨。

▲在建案連規劃都沒有就開始銷售,稱作白單。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

因為少有人知道的事,部分建案在 「潛銷」前還有個「超潛銷」,建商或代銷會透過社群網站管道,預告將要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,這時候就有可能出現比「早鳥價」更優惠的「超早鳥價」。

不過這樣的銷售,有時候是在連規劃都沒有的情況下,以「預定買賣契約書」進行銷售,也就是日前因為韓國瑜購買內湖豪宅事件,引起大家討論的「白單」;即使公寓大廈管理條例第五十八條規定:「公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售。」

此外,公平交易法第25條也規定「除本法另有規定者外,事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」但許多建案依然不理會,這樣就會造成許多問題。

如果建商「很有信用」,開案後的價格從未調降,買到「超早鳥價」的人,就真的便宜買到房子,但對於後面買的人,就會出現交易不公平的感覺;若建商「沒有信用」,建案沒賣好,後續再把價格調降,那就有可能吃虧。

▲因為不知道「潛銷」、「超潛銷」賣了多久,後面購屋的人就容易判斷失誤。(示意圖/記者陳韋帆攝影)

不過最大的影響,莫過於自住客的購買,因為「開案就熱銷8成」前面的「潛銷」、「超潛銷」卻不知道執行了多久,對於自住客在價格、建案熱度上判斷上容易出現判斷失誤。

▲許多重劃區推出早鳥價是為了衝人氣。(圖/記者陳韋帆攝影)

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則表示,房市多頭時期,預售推案多半都是「早買享折扣」,尤其是重劃區,因為機能尚未到位,為了吸引購買人氣,於是多半都是透過價格折扣衝人氣,獲得市場聲量,並藉此帶動後續買氣。

但也因為知道後續價格會更高,因此所謂的潛銷或超潛銷時期,通常都吸引的客層都屬於短期操作的投資型買家,並採多量小賺出場,也形成一種代銷和投客的互利共生環境。

其實不僅是購屋,大部分的消費市場也都常見這樣的手法,不過,房市轉向後,投資族群收手,購屋者偏向理性冷靜,自用族群的追價能力有限,對於案量多的區域,更期待建商下殺讓利,因此所謂的話術和手法,在現階段,所能炒作的空間就相對有限,市場的價格還是必須要回歸到建案的基本面和需求面來評估。

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