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MyGonews高價脫標 南山人壽驚險搶下世貿三館

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▲不畏懼疫情,世貿三館高價脫標,南山人壽驚險搶下,創近三年台北地上權最高總價(圖/資料照)

文/蕭又安/MyGonews買購房地產新聞

台北信義計畫區的地上權始終是壽險業熱愛角逐之地,最後一塊未開發娛樂設施區2020年3月30日開標,南山人壽以312.27億元的權利金得標,高於底價約46億元,溢價率17%,不畏新冠肺炎影響,此次地上權標售更吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標,世貿三館換算每坪權利金單價644萬元,容積單價115萬元,是近幾年少見70年地上權。信義全球資產王維宏表示,在四大壽險公司炒熱氣氛下,為疫情注入強心針,對2020年商用不動產市場極具指標性意義,在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下,可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。

世貿三館基地總面積為4,856.3坪,基地三面臨路,而面松智路商業效益較佳,若未來規畫商場+辦公室可望串聯台北101連空橋引入人潮量;若規劃辦公+旅館可引進國際型飯店打響知名度。都市計畫使用分區為娛樂設施區,建蔽率50%、容積率560%,粗估興建成本約121億元,若加計土地開發權利金312.76億元,另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏觀察,得標者南山人壽持續開拓台北地上權案,對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益來說更是愛不釋手,近三年投資標的包含地上權、純辦、工業。

▲世貿三館基地總面積為4,856.3坪(圖/信義房屋)

王維宏分析,近兩年台北市地上權案,包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口,全部由壽險、金融業得標,而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心,元大銀行以溢價率123%拿下此案,顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的,而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫,可望激勵投資人進場意願,此次標售更吸引南山、富邦、新光、國泰四家大型人壽公司前來搶標,目前信義計畫區商辦持續創新高,高樓層更是站穩單坪4,000元租金,空置率來到2.1%的新低點,在市場仍短缺的情況下,未來開發辦公室比例高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此次標售期間正是股災與疫情發酵期間,也是市場氣氛悲觀的時間點,標售結果也可當成市場的壓力測試,結果多家機構投標,反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際,精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。
 
普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析,這次標售活動,共有南山、富邦、新光、國泰四家壽險公司參與,市場競爭激烈。最後標脫的單價644萬/坪、容積單價115萬元/坪,均低於前兩年空軍官兵活動中心、信義行政中心,顯見投資市場受疫情影響,已轉為審慎樂觀。

▲信義計畫區歷年地上權案(圖/信義全球資產)

黃舒衛表示,本次世貿三館土地使用分區為娛樂設施區,不得設置住宅,由於座落位置佳,南側連接台北101、北側正對台北市政府、西側為信義計畫區第一個也是最大的國際五星級旅館,東側又是全世界密度最高的百貨商圈,周邊均為全國指標性大型服務設施,因此規劃做高級辦公室、百貨商場、旅館都極適合,在2019年信義區行政中心標出後,更是信義計畫區的絕版土地,因此備受業界矚目。基地面積4,856.34坪,與南山廣場最接近,由於容積有560%,再加上目前標購高價地上權案的投資人多安排容積移入,預估未來量體將近6萬坪,造價百億元起跳。預期完工後的辦公室租金上看每坪6,000元。

▲台北市歷年最高權利金地上權案及2010-2020各年度第一季土地交易金額(圖/公開資訊站、瑞普萊坊市場研究暨顧問部)

黃舒衛分析,供需的結構性因素、投資台灣的議題、土地開發的特性等三大因素,支撐世貿三穩坐地王寶座。雖然疫情發展的不確定性影響的全球經濟,但畢竟是短期突發事件,對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素,再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢,已經激化投資人對土地投資的渴望。另外,土地開發時間動輒三、五年,尤其世貿三的絕版珍藏誘因,絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。而南山人壽從世貿二館(現為南山廣場)之後,士氣如虹,幾乎包辦信義計畫核心區新辦公供給,將強化在A辦市場的絕對話語權。
 
黃舒衛進一步強調,2020年第一季土地交易市場也因世貿三館地上權案成功標出,單季土地交易金額達新台幣936億,不畏新冠肺炎疫情干擾,創下單季歷史新高,遠較2019年641億年增46%,也完全打破過去400億以下的格局,光是上周就成交將近80億元。整體而言,市場固然面對疫情逆流,但建商、壽險業對於中長期市場仍是看多,尤其面對零利率時代的提早到來,以及金融商品的高波動性,選擇具開發收益性質的不動產,還是抗疫首選。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,台北市精華地段素地有限,鑒於2019年底南山人壽以159.81億元標下信義行政中心地上權案,換算單坪高達744萬元,故世貿三館公告招標以來備受矚目,惟此次脫標單價約每坪644萬,並未超越信義行政中心地上權案,且單坪相差百萬,推測可能因商辦已有多案進行開發建設,而信義計畫區之購物廣場林立,且近幾年觀光業受外在環境影響難以穩定,因此投標金額偏向保守。郎美囡分析,不動產市場雖然在2019年已有復甦之姿,且商用市場強勁,但2020年初因新冠肺炎影響全球,且疫情擴大幅度難以掌握,恐影響全球經濟及產業鏈,故投資人偏向保守,不過,雖然脫標單價並未創新高,但市場游資充沛,仍然吸引多家業者投標。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,此波房市復甦,商用不動產聲量大於住宅,故精華地段之商用土地頗獲矚目,觀察近年各大地上權標案,需要現金流的壽險業者佔有較大贏面,此次標售價格也將成為市場重要指標。

【本文獲得 「MyGonews」授權刊登】原文在此

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